隠れたる瑕疵 | 仲介手数料無料のREDS

「不動産流通システム」有馬でございます。

瑕疵（かし）とは、「きず」「不具合」「欠陥」などのことをさします。
「隠れたる瑕疵」とは、特定物（建物・土地などその固有性に着目して取引され代替性がない）の売買契約を締結した時点において買主が知らなかった瑕疵であり、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことです。
例えば既存住宅の売買において、屋根の一部に欠陥があったため、引渡し後に雨漏りが発生したとします。この場合、屋根の欠陥が「瑕疵」に該当します。そして買主が売買契約当時にこの欠陥があることを知らず、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかったであろう場合には、この欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当するといえます。

引渡後、欠陥を発見しても売買契約の特約条項で免責になっていたり、引渡しを受けてからの期間が定められており、それを過ぎると自身で修理することになりますので注意が必要です。
民法（債権関係）改正（施行は2020年４月１日から）以前は、民法で、特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主は買主に対して「瑕疵担保責任」を負うものと規定されていましたが、改正によってこの規定は削除され、「隠れたる瑕疵」の担保責任を含めて契約不適合責任に統合・整理されました。