皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、【専有面積】が問題になることがあります。
ファミリータイプの物件ではほとんど問題になりませんが、単身者向けのワンルーム、1DKといった間取の物件では一定以上の専有面積がないと銀行は融資の対象にしてくれません。
多くの銀行が採用している基準が【壁芯面積で30㎡以上】というものです。
戸境壁の中心から計測した壁芯面積ベースで30㎡以上です。
登記では壁の内側から【内法】で計測するため壁芯面積よりも小さく表記されることになりますが、内法面積ではなく壁芯面積ベースで考える銀行が多い印象です。
厳しい銀行ですと「内法面積で50㎡以上」といった基準を採用しているところもあります。
40㎡くらいのお一人には十分な広さがある間取りであってもこうした銀行では融資の対象になりません。
緩いところですと「内法面積で16㎡以上」というところもあります。
ただし物件価格の20～30％程度の自己資金が入らないと取扱いができません。
コンパクトなサイズのマンションを検討される場合は銀行ごとにこうした基準があることを頭に入れておきたいところです。
住宅金融支援機構の「フラット35」も「壁芯面積で30㎡以上」が原則です。
ただし築年数が古い物件ですと壁芯面積が不明なこともあります。
こうした場合は「登記面積（内法面積）で28.31㎡以上」あれば取扱いが可能です。
かつては「登記簿面積×1.06が30㎡以上あればよい」という言われ方をしていましたが、30㎡÷1.06≒28.30㎡なので、28.31㎡以上あればよいということで基準を明確にしました。機構のHPにも記載があります。
フラット35の場合は不動産投資への不正利用の問題が判明して以降、単身者の審査が厳格になっています。
物件の要件とは別にそもそも単身者への融資は厳しくなっているので相応の自己資金を投入するなど「審査が厳しい」という覚悟をもって取り組んだ方が良いような気もしています。
同じフラット35の戸建の場合の面積の要件は「70㎡上」です。
これは銀行に比べて結構厳しい基準です。
様々な意味で「柔軟」なフラット35ですが、面積についてはやや厳しく審査しています。
銀行についてもそうですが、例えば都内では「狭小」とされる物件にも一定の需要があり流通性もあります。
マンションよりは不動産投資への流用のリスクも低いのでもう少し地域によって基準を緩和するなど柔軟な対応があっても良いかなと常々感じています。
面積や間取でも審査が通りやすい・通りにくい物件があります。
物件を検討される場合はお気軽にご相談ください。
渡部
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