■□■不動産調査の落とし穴（その１）■□■
こんにちは。 仲介手数料最大無料の【REDS】不動産流通システムの《宅建士》佐藤亮介でございます。
さて、今回は、われわれ宅建士が、土地・戸建のご売却依頼を頂く際の、調査についてお話ししたいと思います。
今回は「容積率」に関する調査です。
不動産売買の重要事項説明の中に「容積率」の説明があります。
今回は、そのうちの「容積率の前面道路幅員による制限」のお話です。
容積率について、一般的には、例えば用途地域が住居系のエリアで２００％と指定（制限）されている場合、前面の道路幅員によってはさらに制限を受けます。
例）道路幅員が４ｍの場合 ４（ｍ）×０．４×１００＝１６０％
「なんだ、敷地が１００㎡だから建物は２００㎡まで建てられると思ったら、１６０㎡なのか。残念」
そうなんです。でもここまではご存じの方も多いと思います。
では、前面道路が一定でない場合はどうでしょうか。
前面道路が４ｍからだんだんと広くなって５ｍになるようなケースです。
このようなケースでは、下図のように、広い方から２ｍのところの幅員を採用します。
図の例では、４．８ｍですので、４．８（ｍ）×０．４×１００＝１９２％となります。
でもここで調査を終わらせたらいけません。
上記の例で、土地の前面道路幅員が、たまたま５ｍくらいに広くなっていて、
前後は４ｍの道路の場合は、上のようには判断されません。
下の図のケースでは、４（ｍ）×０．４×１００＝１６０％となります。
現地調査で道路幅員を測り、行政で道路台帳を入手し、担当部署には具体的な場所と資料を示して、確認しなければなりません。聞かない限り、行政側は教えてくれませんので。
特に古い街並みの場合、実際の道路は、道が分かれていたり、行き止まりだったりと、もっと複雑なケースがありますので、より注意が必要です。
私ども【REDS】不動産流通システムの営業マンは、豊富な知識と経験で、お客様のご売却、ご購入をお手伝いさせて頂いております。ぜひお気軽にお問い合わせください。
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