こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
今年もコロナ禍で帰省はできませんでしたが、ご実家の親御様と久しぶりに会話したという方も多いのではないでしょうか。
盆暮れ正月に出る話題としては、「ご実家をどうするか」など、不動産にまつわる事も多いと思います。
私の親も70歳近くなり、そろそろ準備が必要かな・・・という時期です。
認知症にになると、不動産売買はできません。
不動産売買には、契約＝法律行為が伴いますが、その行為には「行為能力（意思能力）」が必要です。
意思能力が無い者が行った法律行為は無効です。（民法3条）
進行具合によりますが、認知症になった後では、意思能力が無いと見なされ、売買契約は無効になります。
当事者本人だけでしたら「それでもかまわない」として、契約をする事はできますが、相続や納税の際に、第三者が無効を主張すれば抗う事はできませんので、
売買が終わった後、除斥期間の20年間は、猛烈なトラブル因子を残すこととなります。
その為、私たち仲介会社でも、意思能力の確認は慎重かつ確実に行います。
認知症になった「後」に、親の不動産を売却するには
これは、売却の目的がまず重要です。
理由は後ほど出てきます。
意思能力が無い方でも法律行為などを行う為には、後見制度を利用します。
症状の程度によって種類がありますので、こちらでご確認下さい。
（厚労省HPより）
家庭裁判所の許可を得て、意思能力が無い方の後見人として、法律行為をする事ができる制度です。
一見、代理人になって何でも行える雰囲気がありますが、
いくつもの注意点があります。
①後見人を決めるのは裁判所
実子であればなれそうですが、そうでもありません。
統計では、親族が選定されたのはわずか20%程度で、あとは弁護士や司法書士などの専門職が選定されます。
②専門職の後見人には費用が掛かる
親族以外の後見人が指定された場合には、月額2万円～の費用が掛かります。
年間24万円だとしても、10年間で240万円です。
③財産の処分には裁判所の許可が必要
これが「理由が重要」といった箇所です。
被後見人の財産を減少させることには許可が下りませんので、
たとえば、
・自宅を売って、子世帯へ贈与したい。
・オシドリ贈与を使って、相続前に妻へ自宅を贈与したい。
という事には、おそらく許可が下りません。
④後見開始の申し立てをしたら、原則取り下げられない
・親族が後見人になれなかった。
・自宅売却の許可が下りなかった。
などの理由があっても、始まってしまったものは、原則取り下げができません。
このように、慎重に判断が必要です。
結論：認知症になる前に準備しましょう。
認知症により意思能力が無いと判断されてしまうと、後見制度を利用せざるを得ません。
その前に、準備できることがありますので、少しずつ準備していきましょう！
①家族信託
制度の概要はこちらがわかりやすかったです。
（相続会議さんのHP）
簡単にいうと、「所有者が受け取る利益だけは本人に残して、その利益の使い方や処分は家族に託す」というイメージでしょうか。
もちろん意思能力を有した状態で締結する、信託契約書の内容に即した運用がなされますので、信託をする側も安心です。
資金は信託銀行の信託口座に保管されますので、それも安心です。
②任意後見制度
制度の概要はこちらがわかりやすかったです。
（法務省HPより）
これは意思能力が無くなる前に、後見人を選定しておけることがメリットですが、
結局「後見監督人」が選定され、その費用も掛かりますので、あまりメリットを感じませんでした。
③財産管理委任契約
概要はこちらがわかりやすかったです。
（行政書士アーネスト法務経営事務所HPより）
これも意思能力がある前提で利用ができる制度で、意思能力が無くなったらこの委任契約も無効になります。
一般的な委任状対応も同様です。
総括としては、
ご両親がお元気なうちに、家族信託をご検討されるのが、ベストな気がします。
※本ブログの内容は個人の見解です。正しくは各所へご確認をお願いいたします。
REDSにお任せ下されば、
弊社顧問の、弁護士・税理士・司法書士へ無料でご相談いただけます。
トラブルの無い安全な不動産取引ならREDSにお任せください。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
「トコトン安心・お得」に物件を探すなら！
お気軽に【REDS】井原までご相談ください！
メールはこちら
LINEはこちら
フリーコール 0800-100-6633
携帯電話 080-7564-4417
ご連絡はお気軽にどうぞ！
コメント