こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
物件をご内見して、気に入ったら、
仲介会社から「資金計算書」や「ローン返済計画書」や「資金明細書」などの項目で、
購入時にかかる諸費用の提示があると思います。
ここにも「知らないと損する」ポイントが潜んでいます。
物件ごとに解説いたします！
物件問わず、共通する諸費用
住宅ローンを利用する銀行に支払う項目
①融資保証料 or 融資手数料
そもそも、住宅ローンを組む際には、収入合算を目的とする場合を除き、保証人は立てられません。
銀行傘下の別会社である、「保証会社」が銀行に対して返済の保証をします。
融資保証料とは、その費用ですが、最近は「融資手数料型」も増えておりますので、
ご自身にあったプランを選ばないと、
かなり損をすることもありますので、注意が必要です。
以前にブログを書きましたので、ご参考にしてください。
数年後に売却が前提なら、ネット銀行で損することも！
②印紙代、振込手数料
ローン契約時に、ローン契約書に貼付する印紙代が、
借入金額5000万円以下：2万円
借入金額5000万円超：6万円
かかります。
融資金をご自身の口座に振り込む時の振込手数料が、880円前後かかります。
ローン金額5000万円を境に、印紙代が4万円も変わりますので、ボーダー上の方は要検討ですね。
清算金
売主買主間で、引渡し日を境に、日割り精算を行います。
①固定資産税、都市計画税
固定資産税などは、1月1日の所有者に、1年分の納税義務が生じます。
しかし、実際は引渡し日をもって、所有者が変わりますので、
引渡し日以降の分を売主へ支払うことで精算します。
翌年の分から、6月頃に直接納付書が届きます。
②管理費修繕費（マンションの場合のみ）
こちらも日割り精算になります。
当月分＋翌月分になっている事が多く、それは、引落の切り替えが間に合わない為です。
二重に請求されることはありませんので、前払い扱いになります。
登記費用
登記をすると、「登録免許税」と「司法書士報酬」が必要です。
自分で登記したい！という方もいらっしゃいますが、
住宅ローンを借りる場合、
銀行が司法書士を入れてくれと言ってきますので、司法書士事務所へ依頼します。
登録免許税に関しては、減税されています。
登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
減税を受けるには「住宅用家屋証明書」の取得が必要で、
このは司法書士が取得してくれます。
ほとんどの場合は、報酬サービスの実費で取得してくれます。
住宅用家屋証明書の取得には条件があります。
・新築の住宅の場合は新築後1年以内、建築後未使用の住宅（建売住宅・分譲マンション）または建築後使用されたことのある住宅（中古住宅）の場合は取得後1年以内に登記している。
・新築、または取得した住宅は自身が居住するために建てたものである。
・登記事項証明書に記載されている床面積が50平方メートル以上である。
・マンションなどの区分所有物の場合、建築基準法で定める耐火建築物、または準耐火建築物に該当する。
・事務所や店舗などとの併用住宅の場合、居住部分が90%を超えるものである。
・所有権の移転登記については、当該住宅の建築後の年数が木造及び軽量鉄骨造の場合は20年以内、鉄筋コンクリート・鉄骨・鉄骨鉄筋コンクリート造などの場合は25年以内である（ただし、新耐震基準を満たしている場合はこの限りではない）、または当該住宅の取得原因が売買または競落によるものである。
要するに、登記簿上50㎡以上、新耐震基準(耐震適合証明)の物件を、自宅用に購入した場合に適用されます。（税務署・市区町村へ確認してください）
所有権移転の登録免許税は4分の3、抵当権設定の登録免許税は4分の1になりますので、かなりお得です。
「耐震適合証明書」は引渡し前に取得が必要です（超重要）
売主指定の司法書士、銀行指定の司法書士は、
契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、
「仲介会社指定」の司法書士というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。
火災保険
一昔前は、すべての銀行が火災保険の付保を義務付けていましたが、
最近は任意のケースも増えました。
ネット損保が安くて良いと思います。
売主指定の火災保険は、契約条件になっていることがあり、致し方ありませんが、
「仲介会社指定」の火災保険というのは、ただのマージン狙いなので、断ってもOKだと思います。
ローン代行手数料、ローン事務手数料
これは、うさん臭さナンバーワンの諸費用です。
仲介会社が請求します。
「ローン手続きは、あなたに代わって全て代行しますので、お手続が非常に楽です。」
「弊社の提携扱いになりますので、金利や条件が有利になります」
などがセールストークですが、
そもそも仲介会社は、仲介手数料を超える額の報酬を受け取ってはいけません。
仲介手数料を3%+6万円きっちり請求しておきながら、
これを請求してくるのは、立派な宅建業法違反なので、行政処分の対象です。
不当な請求なので、払う必要はありません。
でも、それじゃあ金利が高くなのでは、、、とご心配のお客様に朗報です。
REDSであれば、余計な手数料などは一切不要で、提携先のローンをご利用いただけます。
全ての都市銀行、各種ネット銀行、フラット35など、網羅しております。
仲介手数料
諸費用項目の中で、一番高いと思います。
物件価格の3%+6万円をきっちり請求されていませんか？
これはあくまでも、法定「上限」料率なので、当然もっと安く抑えられます。
REDSであれば、
新築一戸建てや、新規リノベーションマンションは、ほとんどが仲介手数料【無料】
無料にならない場合は、成約価格が5000万円以上は仲介手数料【半額】
5000万円以下は価格に応じた割引率となります。
今回はどんな物件でも共通してかかる諸費用を解説いたしました。
また今度、物件ごとの諸費用を徹底解説いたします。
諸費用明細をしっかり確認していますか？損をしない住宅購入ならREDSへお任せください。
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これから物件を探すお客様も、
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