皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
物件内部での殺人事件、自殺など、不動産を利用するにあたって心理的な抵抗が生じるおそれのある瑕疵＝【心理的瑕疵】について、国土交通省がその取扱いについてのガイドライン（案）を公表しました（居住用不動産、住宅が対象です）。
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これまでは明確な基準がなく、事前にどの程度まで告知をすべきか、我々業者はどの程度まで調査を行うべきかについては指針となるものがありませんでした。
心理的瑕疵には「近隣に嫌悪施設がある」「暴力団構成員が住んでいる」といったことも含まれるとされていますが、今回は「人の死」の取扱いに絞った案です。
この案は、
・「人の死」の類型を大きく3種類に分けたこと
・告知すべき「人の死」の対象を限定したこと
・宅建業者の調査の対象や範囲を示したこと
・売買と賃貸で告知期間に明確な差異を設けたこと
・隣接住戸や前面道路はガイドラインの対象外としたが、共同住宅の共用部については「ベランダ 等の専用使用が可能な部分のほか 、共用の玄関・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が 日常生活において通常使用すると考えられる部分」など、通常使用する必要性があり、買主・借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる部分は対象としたこと。
などが特徴になるでしょうか。
「人の死」は、
①自然死又は日常生活の中での不慮の死
②他殺・自死・事故死等
③①のうち、人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる「特殊清掃等が行われたもの」
に分類されました。
原則として②と③の類型は告知が必要、ただし賃貸は概ね3年を経過していれば告知は不要。
売買は時期を問わず調査の範囲で判明したものはそのまま告知すべき、とされているようです。
弊社は売買のみで賃貸は取り扱っておりません。
このため賃貸の現場感覚はありません。
ただ、例えば「4年前室内で凄惨な殺人事件があった部屋」があったとして、その事実を事前に教えてもらえれば借りなかった、という人は多いような気もします。個人差があるとは思いますが。。
「賃貸は3年より前の自殺や殺人は告知不要」
ガイドラインが正式に決まってそれを受けて不動産の業界団体が会員への指針を出し、実務で定着すれば大きいですね。
現在は明確な指針がないため、トラブルを避けるためにかなり前の事件・事故についても告知をしている業者は多いと思います。
正式に決まればいわゆる【事故物件】は（賃貸業界では）大幅に減ることになると思います。
世の中の【消費者保護】の大きな流れの中でこうしたガイドラインはどうかな？と思うところもありますが、上記ガイドライン（案）によると、
「不動産取引に際し、買主・借主に対し、当該不動産において過去に生じた人の死に関する事案の全てを告げる対応を行うことによって、賃貸住宅の入居の場面において、貸主が、入居者が亡くなった場合、亡くなった理由の如何を問わずその事実を告知対象にしなければならないと思い、特に単身高齢者の入居を敬遠する傾向がある」
という問題が強く意識されているようです。
（こうした物件は絶対に嫌、何年前であっても無理！という方もいますが、そうした心理的な抵抗よりも、「高齢者の入居拒否」の現実を変えていきたいというのが国交省の考えなのだと思います。いろいろ考えさせられます。）
売買では調査や告知の対象や範囲のところは大いに参考になりましたが、実務が大きく変わる、といった影響まではなさそうです。
このままガイドラインが固まり実務に定着するかどうかはまだはっきりしません。
ただ一歩踏み込んだ（案）で世の中に与える影響は結構あると思います。
継続して関連事象をフォローしていきたいと思います。
それではまた。
渡部
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