こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
今年は自粛期間の影響か、
例年１～３月の繁忙期が後ろにスライドしており、
２～５月は猫の手も借りたいくらい、忙しくさせていただきました。
6月に入り、少しですが落ち着きを感じておりますが、
ここに来て、ご売却のご依頼が急増してきております。
ご自宅の売却の際には、まずは査定を依頼されると思いますが、
仲介会社が提示する査定額の意味をご説明いたします。
そもそも、どうやって査定額を計算するのか。
これは、マンション、一戸建て、収益物件などにより、
査定手法が異なりますので、まずは査定手法をご説明します。
①取引事例比較法
主にマンション査定で使用します。
同じマンションや、近しい条件のマンションの「成約事例」から算出します。
成約事例は、REINS（不動産業者間物件データベース）に成約登録されたデータが出所です。
どの仲介会社が見ても、根拠は同じです。
②原価法
主に一戸建ての査定で使用します。①を併用することもあります。
更地の査定額＋現在の建物価格で構成されます。
更地の査定は、①と同様に成約事例を出所に、
現在の建物価格は、再調整価格×｛（耐用年数－経過年数）÷耐用年数｝と計算します。
再調達価格が国交省資料により提示されていますので、どの仲介会社が見ても根拠は同じです。
③収益還元法
主に収益不動産の査定で用います。
①の成約事例を出所とした、成約実績のある表面利回りから、賃料収入で逆算した価格です。
これもどの仲介会社が見ても根拠は同じです。
主な査定手法は、この3つです。
根拠になる数値は、公になっているものですので、
本来はどの仲介会社でも、査定額はほぼ同じになるはずです。
「自信があるからです」
「お客様が居るからです」
なんて言葉にも、チラシにも、騙されてはいけません。
全てウソです。
なぜ仲介会社によって査定額が違うのか。
なぜかを知るには、
仲介会社の収益構造を押さえておく必要があります。
①仲介業者の扱う「商品」は、ご売却依頼を受けた「売り物件」である。
②商品が無ければ、集客もできない。
※REDSの場合は他社と違い、サービス内容に魅力があるので、それが集客材料になっています。
③なので、各社は売り物件の取得が第一優先。
その為、
高額査定で売主様の歓心を得て、何が何でも売り物件（媒介契約）が欲しい。
このように、営業マンは考えています。
私も、以前の勤務先ではそうでしたし、そう教えられました。
しかし、
あくまで売主様へアピールするために高額査定を提示しているだけですので、
その値段では当然売れません。
販売期間だけが経過し、機会損失を被るだけとなります。
結果的には、
高額査定を提示しておきながらも、
「この値段では売れない」と手のひらを返され、値段を下げていくことになります。
このような事態になると本当にもったいないので、ぜひREDSへお問合せ下さい。
REDSでは、極めてリアルな売却査定をいたします。
ご売却をお考えのお客様、
現実的な「早く・高い」ご売却なら！
お気軽に【REDS】井原までご相談ください！
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