菅野です。
6月11日に、渋谷区の用途地域等の変更および都市計画道路の計画変更についての素案が発表されました。
詳細は下記URLの「しぶや区ニュース」
をご参照ください（PDF注意）。
こちらを見ていただくとわかるのですが、用途地域等の変更については25地区、都市計画道路の計画変更は2路線の一部区間廃止となっています。
変更内容としては、
・用途地域変更 15か所
・建ぺい率 増→2か所、減→4か所
・容積率 増→11か所、減→10か所
・高度地区変更 11か所
・日影規制 追加7か所、緩和2か所
・特別用途地区の変更 6か所
と結構、細かくたくさんの部分が変更となるようです。
地域を大まかに分けると
・代々木四丁目
・千駄ヶ谷方面
・道玄坂地区
・渋谷三丁目（一部桜丘町）
・東一丁目
・代官山周辺
・恵比須三丁目
となっています。
この中で、制限強化が著しいのが「代々木四丁目」地区です。
こちらの都市計画道路「補助線街路第59号線」の区間廃止により、他路線接続部分の隅切り型用途地域部分が、周囲の用途地域に合わせた形での変更予定となっています。
今まで道路沿線の制限緩めの用途地域（準住居、二種住居）から、（二種低層、二種中高層）住居専用地域へと、厳しめの制限に変更となります。
ただ、実際に現地を見てみると、変更後の用途地域に沿った土地利用をされているように見えなくもないので、そこまで大きく影響はないのではないか、とも感じました。
千駄ヶ谷方面に関しては、道路に係る変更ばかりでほとんど影響はないでしょう。
道玄坂地区は細かい調整的意味が感じられ、そこに建てるビル等建築物の容積率には影響を与えそうです。
渋谷三丁目、桜丘町、東一丁目の一部、代官山周辺については、東急東横線地下化に伴う変更となり、元線路部分の緩和が主です。
また東一丁目の「補助線街路第7号線」の廃止に伴い道路境界線からの距離に係る用途地域の変更は、高度地区の高さ制限の緩和はありますが、ほとんど影響はなさそうです。
こうして見てまいりますと、「妥当」の一言かと思います。
今後、意見交換会、意見書の受付等を経て、都市計画道路の廃止は令和4年3月、用途地域等の変更は令和5年3月を予定しているそうです。
直接かかわる者ではありませんが、建ぺい率、容積率等は建築可能な建物の大きさに係り、土地取引の価格の重要な要素となりますので、今後、注視していきたいと思います。
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