皆様こんにちは。
首都圏の一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）で不動産仲介手数料「無料」「割引」で注目されております、不動産流通システム【REDS】のエージェント、宅建士の堀 茂勝（ほり しげかつ）です。
先日、東京都調布市の一戸建てにお住いのお客様のご自宅にお伺いしまして、ご自宅売却のご相談をお受けしてまいりました。
すでに、大手を含む不動産会社にご相談済みのご様子。でも…心配事をお持ちのご様子です。
ご本人のご意向をお聞きしながら、当社を使うメリットだけでなく、デメリットもじっくりとご説明をさしあげました。
「この場で即決せずに、あらためてお返事したい」とのご意向でしたので、この日のご訪問はそこまでで、失礼させて頂きました。
しかし会社に戻りました夕方には、ご売却委任のご依頼のご連絡を頂きました。
実は、今年３月中旬から３か月足らずの期間で、わたくしダケでもこれが9件目のご売却委任のご依頼となりました。そして思い返せば、そのほとんどのお客様が、今回のお客様と同様の「ご不安」「ご心配ごと」をお話しされていて、その結果として、そのご心配事を解消できる不動産流通システム【REDS】を選んで頂いたのだと実感しております。
その不安とは・・・。今回はそんなお話です。
９件のご売却不動産は・・種類も場所も多様 ♬
この９件の不動産種類は「中古戸建（２世帯用大型注文住宅）」が１件、「中古マンション（自己使用向け）」が６件、「投資物件（賃貸マンションのオーナーチェンジ）」が１件、「土地（古屋付）」が１件です。
場所も多彩。東京都の新宿区・大田区・板橋区・足立区・台東区・稲城市・調布市、そして神奈川県の川崎市高津区でございます。
REDSのエージェントが、首都圏を広域に飛び廻っているという事を象徴的に表した結果になっています。
大田区中馬込_中古戸建2階建_7LDK+K+S
台東区蔵前_蔵前シティーハイツ8F_1K(オーナチェンジ)
新宿区若葉_レックス四谷マンション4F_2DK
稲城市若葉台_オーベル若葉台ヒルズ3F_4LDK
足立区梅田_ライオンズオーチャードガーデン10F_3LDK
※こちらの物件はおかげさまで成約済となりました。
板橋区前野町_Brilliaときわ台ソライエレジデンス5F_3LDK
そして、これらの９件の物件のうち、6/10時点ですでに２件が契約予定となりました。(^^)/
ご売却を依頼する方の「心配事」とは・・・
ご売却についてご相談いただいたお客様に、不動産流通システム【REDS】にお問合せいただいた理由をお聞きしますと、「他の不動産会社の仲介手数料について納得いかずに…」「手数料無料・割引で検索してみて」といったお話を、まずは、よくお聞きします。
しかし、手数料を割引する不動産業者はREDS以外にも、少なからずございます。
なのに、なぜ多くのお客様がREDSを選んで頂いていらっしゃるのか。
それは売却を検討している売主様が抱く、ある「心配事」について、『REDSでこそ解消できる』と、評価していただいたからに違いありません。
その「心配事」とは・・・それは売却委任した業者の「囲い込み」の可能性、その「危惧」です。
「囲い込み」ができないREDS。
今回のお客様からは、まさにご自身の言葉で「囲い込みが心配なのです」「囲い込みされても、それは私たちではおそらくわからないから…」と、そのご心配事をお聞きしました。
「囲い込み」について説明を始めると、それだけでひとつのブログが出来てしまうので、今回は省略しますが、「囲い込み」というキーワードに触れるのが初めての方は、ネット検索で「不動産 囲い込み」でググると、いっぱい説明が出てきます。
１例として、不動産ポータルサイトのオウチーノでのニュース記事のリンクが下記になります。
https://o-uccino.com/front/articles/48743
当社REDSは企業のポリシーとして「囲い込み」をせず、委任された全物件について確実に、通称「東日本REINS（レインズ）」と呼ぶ、不動産業者専用のデータベースに物件情報を登録します。
そして、お客様が意図的に望まない場合以外は、他社である不動産業者様にも、広く購入者を探して頂けるように「広告掲載」を承諾して、広くご購入希望者様を探します。
それでは当社REDSは、ほんとうに「囲い込み」をしないのか。
今回取り上げた9件のなかの物件について、事例を取り上げてご説明いたしましょう。
事例１）中古マンション
こちらの物件は5/22にレインズ登録して広告開始しましたので、本日6/9まで19日間です。
・物件が販売中か否かの「業者さんからの物件確認問合せ数」が116件もありました。
この数はいい加減な数字ではなく、専門業者が管理している「物件確認Webシステム『ブッカク』の閲覧数」なので嘘がありません。
・「業者さんからの広告掲載依頼」が21社ありました。
こちらも「ブッカク」経由での依頼ですので、社名や時刻などの履歴記録が残り、売主様がご希望されれば具体的な情報詳細をお教えすることも可能です。
今回の21社は、大手不動産会社さまから地元業者さままで、多様な業者さまに広告を掲載していただいております。
・「室内の内見」が4件ありました。
すべて他社様のお連れしたお客様でした。今回は居住中の物件につき、売主様と私と、業者様の担当者様とで、内見立合いを行いまして、内見されたお客様の中で、ご購入お申込みがはいりました。
事例２）土地・中古戸建
こちらの物件は3/27にレインズ登録して広告開始しましたので、本日6/9まで75日間になります。
・物件が販売中か否かの「業者さんからの物件確認問合せ数」は、なんと累計246件にもなりました。
・「業者さんからの広告掲載依頼」が累計44社に上ります。
SUUMOなどは過剰に広告が乱立しないように掲載企業を数社に制御して承諾実施しています。
・「室内の内見」の実施は累計6件となりました。
内見されたお客様の中から、なんと現時点までに3番手までお申込みが入りました。
売却中の価格が妥当か否か。値下げすべきか？
「囲い込み」だと疑心暗鬼。
「囲い込み」が無ければ、実情を見て自分自身で判断できる。
もしも、あなたが売却活動をお願いしている不動産業者さんから、
「この値段では、このように反響がありませんでしたので、そろそろ価格を下げたらいかがでしょう」
と提案された場合、どうしましょうか。
「もしかしたら、それは『囲い込み』をしているから、反響が無いのでは？」
そんなふうに疑心暗鬼に陥ってしまうのも当然です。これが最初に取り上げさせて頂いたお客様のおっしゃっていた「心配事」そのものなのです。
「囲い込み」している業者さんに依頼している場合、実際に自分の物件をネット上で検索してみれば、ネット広告を出しているのがその業者さんに限定しているという事は、自ら確かめられる事実です。
そういう私も、実はREDSに入社する前にいた不動産会社で、このような事をおこなった経験がございます。
若干の「うしろめたさ」を感じながらも、「営利企業である限り、自社の利益につながるように行動するのは社員の務め。その点をお客様にも十分にご説明してご了承いただき、「両手」で成約できたら、お客様に還元して差し上げれば問題ないはず。」と、勝手な都合で自分を納得させて営業活動していたように思います。
「囲い込み」を日常的におこなっている不動産会社の営業の方のほとんどは、意外と強い罪悪感など無しに「ビジネスなんだから」と「囲い込み」に励んでいるのかもしれません。
その点「囲い込み」をしないREDSの場合は、スッキリとしています。
上記の事例で取り上げましたように、広告掲載依頼をいただいた業者様リスト情報も、すべて売主様に公開可能ですし、なにせそれらの業者様がネットに広告を次々と出していく様子はお客様ご自身でもネット検索すれば確認できます。
そして、それら業者様が、内覧予約を取って案内していただいている事実も、売主様には公開できるのですから。「本当の販売状況の様子」をご自分で知ったうえで、たとえば販売価格の値下げについての検討も、ご自分の判断で、納得したうえで検討することが可能です。
実際REDSでは、わたくしから値下げを売主様に切り出す必要はほとんど無く、売主様自らが状況を肌で感じていらっしゃいますから「そろそろ、それ相当の値下げも覚悟しはじめているから、いま見学された方にも、金額の相談に乗れると伝えてネ」などと、わたくしに指示を頂いたりする事もあるのです。
ほとんどの売主様は「早く売りたい」「でも必要以上に安く売りたくない」という相反する希望で悩みます。だからこそ、その時々のタイミングで、ご自分自身でご判断したいと思わるのではないでしょうか。
そんな売主様のお気持ちに寄り添いながら「売主様のエージェント」としてこれからも売却のお手伝いをして、喜んでいただいたお客様の笑顔を拝見できればと思っております。
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