こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
前回の続きです。
そもそも、旧耐震物件でありながら、新耐震基準を満たす物件は、ほんの一握りです。
旧耐震基準で、耐震適合証明書が取得可能なマンションとは、
耐震診断をした上で、
①新耐震基準を満たす耐震改修工事を行った物件
②そのままの状態で、たまたま新耐震基準も満たしていた物件
③戸別で行う耐震診断をクリアした物件
になるかと思います。
②と③は似ていますが、違います。
後ほどご説明いたします。
①は探すコツがあります。
まずは、耐震診断が義務付けられた物件を探します。
東京都では「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」により、
耐震化の状況の報告義務と耐震診断が義務化されており、沿道沿いの旧耐震マンションでは耐震診断が行われているはずです。
特定緊急輸送道路はこちらをご覧ください。
この沿道沿いの物件を探していきます。
しかし、耐震診断はしていても、耐震補強工事までしていない物件がほとんどで、効率は良くありません。
なぜ耐震補強工事が進まないのか。
特定緊急輸送道路沿いの旧耐震物件は、
耐震診断が義務化され、診断費用はほぼ全額が助成金で賄えました。
しかし、耐震補強工事の施工費などは、多くの助成金が出るものの、少なからず負担もあります。
「いま問題無く住めているのに、費用負担はチョット…」というのが人情で、
合意形成が難しいのが現状です。
※耐震補強工事の様な、共用部分に著しい変更を伴う行為をするときは、
「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。」
と、区分所有法に定められているからです。
多数決で75%の賛成が必要なので、ハードルは高いです。
耐震補強工事済みの物件を見つけたら、ラッキーです。
物件名を覚えておきましょう！
続きまして、
②耐震診断の結果、たまたま新耐震基準も満たしていた物件
これも見つけたら、ラッキーです。
物件名を覚えておきましょう！
と、宝探し的な感じになってしまいましたが、
私は「旧耐震物件で耐震適合証明書が取得できる物件」をいくつか把握しておりますので、ご興味ありましたらぜひ直接ご連絡ください。
③戸別で行う耐震診断をクリアした物件
こちらが今回のキモです。
戸別で行う耐震診断とは？
通常、マンションの耐震診断とは、管理組合の議決と費用負担を経て、マンション全体で行うものです。
先述の特定緊急輸送道路沿いであれば、手厚い助成金も出ましたが、
そうでもなければ、実施している管理組合はごくわずかです。
購入したい物件があっても、管理組合に頼んで耐震診断をしてもらうことは、現実的ではありません。
実は、
耐震診断は管理組合を通さなくても行えます。
結果が良好であれば、耐震適合証明書の取得も可能です。
もちろん費用負担は依頼者になりますが、耐震適合証明書の取得も含めて、概ね15万円前後だと思います。
但し、管理組合に設計図書の保管がある事や、
所定の長期修繕計画書がある事など、物件にも条件があります。
上手くいけば、諦めていた住宅ローン減税が受けられるかもしれません。
旧耐震基準のマンションをご検討の方、耐震適合証明書が取得可能かお調べいたします。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
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