こんにちは。12月です。今年も残すところあと1ヶ月となってしまいました。都内の紅葉もあと1週間程度で落葉し、いよいよ寒い冬を迎えます。
初日の出とスカイツリーを見て明けた2020年でしたが、コロナコロナの毎日でした。避けたかったコロナ第3波、世界中で感染が広がる中、日本も例外ではありませんでした。マスク・手洗い・うがい・アルコール消毒等も当たり前の行動にすらなってきていますが、当たり前になってくるとどうしても気が緩んできます。今一度 一人一人が気を引き締めて三密をさける、感染リスクが高まる5つの場面には細心の注意を払う、できれば避ける。等日常生活を送っていきましょう。
ところで、何年も多くの取引の重要事項説明書や契約書をみてくると、中には何年不動産業やってきたの？と疑いたくなるような書類を目にすることがあります。先日もあまりにひどいので当社エージェントが作成し直したという事がありました。（多いことではありませんが、過去にもそのようなことは数回あります。）重要事項説明書や契約書の書式は加盟する団体により各々の雛形があります。各団体の考え方の違いにより、多少違いはあるものの、宅建業法、改正民法、消費者契約法等、取引に関する法律の違反にならないよう、かつ現実の取引に合うように考えられて作成されています。ですので各団体の雛形を使ってくれれば、団体ごとに違う部分を理解して取引する、又は他の団体考え方を採用するために特約で調整する等すれば良いことなのですが、中には独自の雛形書類を作成しているところがあり、これが曲者です。先日経験したものは特にひどい。宅建業者売主の新築戸建の取引なのに、売主業者が「中古区分所有建物、売主個人」の雛形で作成してくるから驚きです。聞けばこれで今までやっているとの事。目が点になってしまいました。今まで中古マンションをリノベーションして売却するという事業を主に行っていた業者さんで、新築戸建ては初めて間もないようでしたが、それにしてもダメでしょ。あなたは宅建業者なんでしょ。と言いたくなりますね。
また重要事項説明書に「都市計画法、建築基準法以外の法令に基づく制限」とうところがあります。ここでは説明しなければいけない法律が一覧になっています。法律の改正により説明すべき法律が追加されるとこの表に追加されていきます。長年この仕事をしていると昔に比べて随分項目が増えたものだなと感じます。国土交通省から「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」についてというのが作成されており「重要事項説明の様式例」があります。その中に法律の一覧があり、この法律に該当する項目は説明しなければならないとしています。独自に雛形書類を作成している業者さんにはこの一覧表のない重要事項説明書を見かけます。そのような場合はこの一覧用を追加してくださいとお願いしますが、相手が大手の場合もあり、大手の場合こちらの話は聞いてくれないですね。該当しない項目は説明しなくてもよいので、実際の取引では該当する法律について説明漏れがなければ問題にはならないでしょうが、弊社加盟の協会では一覧表の記載がないものは説明したことにならないとしています。一覧表があればチェックされていない法律は、該当しないと説明したことになるが、掲載しないのは該当しないのか、説明を忘れたのか判断がつかない、どの法律に該当しないのかもわからないとしています。私の中にこの考えが残っているので、法令の一覧表のない重要事項説明書を見ると、どうも違和感を感じてしまいます。
話が長くなってしまいましたがこの辺で・・・ 皆様、コロナの感染には気を緩めることなく、今後とも売る時も買う時も「どんな不動産も仲介手数料が全て割引！さらには無料も」のREDSを、そして経験豊富な弊社エージェントを宜しくお願いいたします。
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