菅野です。
前回は改正民法の条文を確認し、結果として今まで以上に、売主の物件に関する（買主への）告知義務の度合いが強くなるのではないか、ということを述べました。
前回のブログはこちらです。
不動産業者は、売主を保護するために法的な制限事項をもれなく確認し、また周辺環境や土地のリスク要因など様々な懸念事項を重要事項説明へ「容認事項」として記載することが求められます。これは今までもそうなのですが、より細かく、事態の可能性を説明し、買主に容認を求めることが必要となります。
また、買主の購入目的を明らかにし、契約に盛り込んだりすることも必要となってくるはずです。
例えば、古家付きの土地を更地にせず引き渡す場合の条文として
売主は土地上の建物を取り壊さず買主に引き渡すが、本売買契約は土地を売り渡すものであって、建物については買主の責任と負担にて取り壊すものとし、売主は建物について一切の担保責任を負わないものとする。
とかは有効と考えられます。
さらに、売主は自分の物件に対して、正確な状態の把握が必要となってきます。
建物を売る場合、売主が自身で細かいチェックを行い、不具合や故障、損耗などがある箇所をすべて把握することが出来ればそれに越したことはないのですが、一般の方となりますと、なかなか難しいことです。
そうなりますと、状態を把握をするために「住宅診断」を売る前に行う、ということがリスク回避に非常に有効になるものと思われます。
今後は、販売前に住宅診断の結果を確認のうえ、修理すべきところがあれば修理をするか、さもなくば値段を下げるかを選んで売っていくという方向性になるように思われます。
古い物件であれば住宅診断を行わず、今までのように「契約不適合免責」（改正前は”瑕疵担保免責”）という契約も可能ですが、売主が知っていた契約不適合は免責されません。
住居であれば、明らかに住むことに支障のある不具合・瑕疵は「気づいていたはずだ」と責任を問われる可能性があり、目立った不具合や瑕疵は契約時に説明してかつ買主に容認してもらうプロセスをつくることが非常に重要です。（今回の法改正の趣旨として、ただ説明するだけででは買主が容認したとはいえず、契約不適合責任は免れないとされています。）
「住宅診断」はもともと、資産購入に対するデューデリジェンスの意味合いとして、買主が自分の依頼した「既存住宅状況調査技術者（住宅診断士など）」にて行うのが良い、とされています。
しかし、民法改正後は売主が自身を守るため、リスクを回避するために住宅診断を行うことが増えていきそうです。
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