皆様こんにちは。《仲介手数料無料》 REDS株式会社不動産流通システムの渡部親三です。
不動産売買と住宅ローン ―ローン特約の意義―
不動産の取引においては、売買契約後、住宅ローンを申込みます。
売買契約を買主様から見ると、「不動産を買い受けます。約定の期日までに約定の代金を支払います。」という売主様への約束です。
審査がスムースに進めば特に問題はありませんが、残念ながら否決されたり、希望の借入額を減額されたりすることがあります（厳しい審査基準の銀行もありますからね・・・）。
こうなると代金を支払う約束はしたけれど期日までに代金が支払えません。
期日までに代金が支払えない場合は、売主様に対し、売買代金の10～20％程度の違約金を支払うという契約内容が多いです。
ただこれでは怖くて誰も不動産を購入できません。
そのため、住宅ローンを利用する場合は、「ローン特約」、「融資利用の特約」と呼ばれる解約条項を付して契約するのが一般的です。
万が一融資の申込みが否決、減額された場合は売買契約が白紙になる（白紙にできる）という特約です。
契約は遡ってなかったことになります。よって売買契約時に支払った手付金も返金されます。
この特約で買主様はリスクヘッジできます。
他方、実際に特約が適用され白紙解約になることは売主様から見ると大きな機会損失です。一から物件の販売をやり直さなければなりません。
また自宅を住みながら売りに出しているケース等では、売買契約の終了後転居先を決める売主様もいらっしゃいますが、ローンで白紙解約になると転居先の売買契約や賃貸借契約を不本意に解約しなければならないこともあり得ます。解約が解約を呼ぶ、という悪循環です。
このようなローン特約付きの売買契約は、特約なしの売買契約（現金購入の場合）と比較して、解約のおそれがあるため「契約の拘束力が弱い」不安定さがあります。
以上のようなことから、
・ローン特約は買主のためにある。
・住宅ローンを利用する場合、買主は契約条項にローン特約があることを必ず確認すべき。
・買主はメリットを受ける以上、権利は適切に行使しなければならない。故意に承認を妨げるような行為をした場合、特約の特典を受けることはできない（白紙解約はできず手付解除か違約解除で金銭的な負担が生じる）。
・売主には不安を与える面がある。現金購入の方が契約が安定していて売主に有利なため、契約前の条件交渉の場面で現金客に負けて交渉に入ることすらできず、希望の物件を購入できないことがある。
といったことが派生してきます。
また、ローン特約においては「融資の承認を取得すべき期日」を必ず設定します。
各金融機関の正式審査の所要日数、買主様が必要書類を揃えるのに必要な日数等々を勘案して設定しますが、「期限がある」ことを認識しておくことは重要です。
店舗が少なく審査要員も少ない一部のネット系の金融機関は「とてつもなく」審査に時間がかかることがあります。
審査に時間がかかってしまうと「いつ解約されるか分からない」という不安定な売主様の立場はそれだけ継続することになります。
このようなことから、事前に希望の金融機関を絞り込んでいても・・・利用できないことも珍しくありません。
不動産売買には相手が必ず存在します。
一般的な取引の内容をよく認識して、売主、買主、お互いに納得できる円満な売買契約を目指したいですね。
次回は「住宅ローンの事前審査」について触れたいと思います。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
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