こんにちは。REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの菊池弘之です。
先日、新宿区で再建築不可の土地・戸建ての取引を行いました。今回は再建築不可の物件購入にあたってのチェックポイントをまとめてみたいと思います。
（写真はイメージです）
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建物が建築基準法で定める条件を満たしていないため、新築や建て替えができない物件と定義されています。建築基準法の接道義務を満たしていない物件を指すことがほとんどです。
再建築が制限されている理由
再建築不可物件が制限をかけられている理由は主に以下の3つです。
接道義務の未達成
日本の建築基準法では、建物を建てるためには、幅員4m以上の道路に2m以上接する土地（敷地）が必要です（接道義務）。再建築不可物件の多くは、この接道義務を満たしていません。
たとえば、狭い私道や行き止まりの路地に面している場合や過去の基準で建てられた建物がそのまま残っている場合があります。
接道義務が設けられたのは、火災や地震の際に、避難経路を確保し、消防車や救急車が建物の近くで消火活動や救助活動をスムーズに行えるようにするためです。
都市計画や用途地域の制限
市街化調整区域や、特定の用途地域に指定されている土地の場合、建物の建て替えが許可されないことがあります。
既存不適格建物
建築基準法が改正される前に合法的に建てられた建物が、改正後の基準を満たさなくなった場合、「既存不適格」として存続は認められますが、再建築は認められません。
なぜ当時はこんな場所に家を建てることができたのか、疑問に感じる人も多いと思います。これが「既存不適格」の問題です。
建築基準法ができたのは昭和25（1950）年、また都市計画法は昭和43（1968）年です。昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域等に指定される以前に建てられた家の中には接道義務を果たしていない物件が存在するのですが、こうした物件を「既存不適格」としているわけです。
再建築不可物件を購入するメリットとデメリット
メリットは価格の安さ
再建築不可物件を購入するいちばんのメリットは「価格が安い」ことです。立地などによっても異なりますが、再建築不可物件は一般相場の半額以下の格安で売りに出ます。そのため割り切って現状の建物をそのまま購入する選択肢もあります。
デメリットは地震への不安と流動性の低さ
築後50年以上経っている建物ですから、老朽化によって構造上、問題がない訳がありません。特に地震の際、全壊してしまう可能性もあり、とても危険です。また全壊しても、建て直すことができません。費用をかけて地震や火災への耐久性を高める必要があることはデメリットです。
このほか、一部の金融機関を除いて住宅ローンが利用できず、現金で購入しなければならないこともデメリットかもしれません。融資対象になったとしても、融資金額は物件価格に対して50～60％までとされ、また金利もかなり高くなってしまいます。住宅ローンが受けられないということは、一般の方はまず手を出さない物件となり、流動性が低いといえます。
再建築不可物件の活用方法
リフォームやリノベーションをしてそのまま住み続ける
再建築不可物件でもリフォームはできます。近年は新たな価値を加えて修復するリノベーションも普及してきました。費用しだいでは老朽化していても別物と思えるほどに生き返らせることができるため、費用を見込んだうえでも割安と感じるのであれば、選択肢に入れることも可能です。
ただ注意点として、2025年4月に建築基準法が改正し、建築確認が必要になる対象範囲が広がりましたので、リフォームの際には確認が必要です。
隣地を譲ってもらい、再建築不可状態を解消する
隣地の一部を売ってもらうことで、建築基準法の接道義務をクリアできることがあります。これで建築可能になり、資産価値も上昇します。不動産の業者間ではよくある取引の一つで、隣地の持ち主としても数センチ売ったくらいでは特に問題ない場合も多く、お互いに非常にメリットが多くなることがあります。
ただ、購入する際はその売主が隣地所有者と良好な関係であることが重要です。
まとめ
再建築不可物件は、法的な制約による利用制限がある一方で、安価で購入できる魅力もあります。ただし、制限やリスクを十分に理解し、適切に対処する必要があります。不動産購入時には、慎重な検討と専門家のサポートが重要です。
リスクを理解した上で再建築不可物件にチャレンジしたいお客様も、ぜひREDSにご相談くださいませ。再建築不可の物件についても知識豊富なエージェントが対応させていただきます。
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