みなさま、こんにちは。
《仲介手数料無料または割引》不動産流通システム、宅建士・宅建マイスターの下山聡です。
中古マンションを購入する上で、住宅ローンとは別に毎月の支払いとなる管理費と修繕積立金の金額は、気になる項目のひとつでしょう。管理費、修繕積立金について、SUUMOジャーナルの記事を見つけましたのでご紹介します。
（写真はイメージです）
中古マンション管理費は前年度比2.1％、修繕積立金は3.1％上昇
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が、2023年度に成約した首都圏中古マンションの管理費や修繕積立金について、分析した結果を発表しました。管理費も修繕積立金も前年度より上昇しているようです。
東日本不動産流通機構は、不動産会社間で不動産情報を共有するシステムなどを運用する指定流通機構で、東日本を担当しています。それを通じて成約に至った中古マンションについて、年度ごとの管理費や修繕積立金などのランニングコストを分析しています。
2023年度の首都圏中古マンション月額平均額は、1戸当たりで管理費が平均1万2,831円、修繕積立金が1万1,907円でした。これを1㎡当たりに換算すると、管理費は平均201円（前年度比2.1％上昇）、修繕積立金は187円 （同3.1％上昇）となりました。いずれも、前年より上昇したことが分かります。
管理費と修繕積立金の使い道
マンションの管理費は、日常の管理を円滑に進めるためのもので、管理会社への委託費のほか共用部の清掃費や水道光熱費、共用設備の点検などに使われます。また、修繕積立金は、計画的に行われる大規模修繕工事を実施するために積み立てられます。
管理費については、地域では東京都区部で高く、築年では築10年以内や築11～20年など、新しいものほど高くなっているようです。総戸数50戸未満、200戸以上でも高くなっているようです。
一般的に、高額なマンションほど、その設備仕様や管理サービスの水準が高くなり、維持管理の費用も高くなる傾向があるようです。また、大規模なマンションには、共用施設が多いため、その維持管理の費用もかかってきます。
一方で、大規模なマンションは発生する固定費を多くの戸数で分担できるのに対し、50戸未満の小規模なマンションでは分担できる戸数が少ないため割高になる場合もあります。
このような要因が管理費に影響するのですが、近年新築マンションの価格高騰により高額なマンションが増えていること、そのなかでも東京都区部でその傾向が顕著であることから、管理費を引き上げる要因になっているといえそうです。
次に修繕積立金を見ると、管理費ほどの金額差はないですが、50戸未満の小規模なものは1戸当たりの平均額が高くなっており、規模感の影響が出ているようです。目立つのは、築10年以内で低くなっていることですが、これには別の理由もありそうです。
年数が新しいほど管理費が高く、修繕積立金が低い理由は？
管理費は、1967年～1977年に建てられた築古物件では月額150円前後で推移しているのですが、以降は200円近くに上がり、バブル期で豪華なマンションが多かった1988年～1993年の物件では200円を超えるものの、おおむね横ばいに推移していました。
しかし、2013年以降は右肩上がりで上昇となり、2023年に建築されたマンションでは300円を超える結果となりました。
これには、管理員の人件費の高騰が大きく影響していそうです。政府が2013年に施行した『高年齢者等の雇用の安定等に関する法律（高年齢者雇用安定法）』による定年延長や再雇用などにより、定年後の仕事の選択肢が広がりました。
管理員の仕事は、かつては定年退職後の雇用の受け皿になっていたこともあり、採用が難しくなった結果、近年は人手不足に陥っているようです。そのため、報酬を引き上げるなど人件費が上昇し、それが管理費にも影響しているようです。
また、近年は共用部で使う水道光熱費などさまざまなものが値上がりしているので、管理費が上がる要因が多くなっています。築年の新しいマンションほど管理費が高くなるのには、こういった要因もありそうです。
一方、修繕積立金はおおむね横ばいで推移してきたものが、ここ10年程度を境に下降となっています。
これを見ると、修繕積立金の負担が軽減されてきたように見えますが、けっしてそういうわけではなさそうです。建設工事の費用が上昇しているなかで、大規模修繕工事の費用も上昇しないはずはありません。
修繕積立金については、以前は規制がなかったため、マンション分譲時に長期修繕計画を作成しているものの、それを確実に行えるだけの修繕積立金の額を設定していない事例が多かったのです。それでは実際の大規模修繕工事を実施するのに支障があるということで、長期修繕計画どおりに工事が行えるように修繕積立金の金額を設定するようになりました。
しかしながら、新築時にマンションを販売する際には管理費・修繕積立金・駐輪駐車場代などの合計月額が低い方が売りやすいこともあって、それまで主流だった均等に積み立てる「均等積立方式」から、あらかじめ段階的に増額する「段階増額積立方式」を採用する事例が多くなったように感じます。
「段階増額積立方式」は、当初の修繕積立金の額は抑えられていて、5年ごとなどに一定割合で上がっていく形です。修繕積立金の値上げは、管理組合の総会で承認される必要があり、否決されると値上げができません。
修繕積立金で築年の新しいマンションの月額が低いのは、値上げされる前の金額の事例が多いという事情もあるようです。
まとめ
毎月払うランニングコストは安い方がよいですが、マンション全体を適切に維持していく上でも、管理費も修繕積立金も上がる可能性を考慮に入れながら、マンション探しをしていくほうがいいと思います。
「均等積立方式」も「段階増額積立方式」も、どちらが良くて、どちらが悪いということはありません。「均等積立方式」でも、修繕積立金の見直しはありますし、「段階増額積立方式」でも、その時のマンション全体の財務状況や大規模修繕を行う箇所の見直しをすることで、長期修繕計画自体を見直すことがあります。
また、管理費も修繕積立金も、管理会社と管理組合の話し合いで決めることができます。マンションに住む以上、住民全員で、マンションの全体に関心を持ち、積極的に管理組合の総会や住民説明会に出席し、他人事にならないようにすることが大切だと思います。
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それでは、また、お会いしましょう。
【REDS】不動産流通システムの下山でした。
【REDS】不動産流通システム
下山 聡
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