REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。
今回は「インフレ＆金利上昇は、不動産価格にどんな影響があるのか」というテーマを考えてみましょう。
（写真はイメージです）
まずは、これまでの状況の振り返り
長年デフレ状態が続いていた日本ですが、2022年の夏以降、徐々に物価が上昇し始めました。
生鮮食品やエネルギーを除いた消費者物価指数は、2022年10月に日銀の目標である2％を超えた後も上昇を続け、2023年5月には4.3％に到達しました。
この変化は、新型コロナウイルスによる経済活動の抑制が解かれたことに加えて、ロシアのウクライナ侵攻が引き金となり、世界的な供給不足が発生したのが一因です。
現在、供給不足が引き起こした物価上昇は徐々に落ち着きつつあります。
続いて、現在の状況について
2024年6月の消費者物価指数は、前年同月比で2.2％の上昇にとどまっています。エネルギー価格も2023年2月以降は前年同月比マイナスを記録し、13カ月連続で下落し続けています。このため、今後消費者物価指数の上昇率が2％を下回る可能性も浮上しています。
物価動向の今後について、鍵となるのは需要の度合いです。これまでのインフレは供給要因によるものでしたが、原油価格が落ち着き始めた今では、消費者物価指数の上昇率が日銀の2％のインフレ目標を維持できるかどうかは、需要の盛り上がりしだいとなります。
また、2023年6月には実質賃金が22カ月ぶりにプラスとなりました。企業経営への圧迫は懸念されますが、賃上げが個人消費を刺激し、それが設備投資まで波及すれば、2％近い物価上昇率を維持できると考えられます。賃金の上昇に伴い実需の不動産への影響も少ないとされています。
インフレと金利上昇は不動産価格にさまざまな影響を与える
インフレの影響
1．購入力の低下：インフレが進むと、一般的に物価が上昇し、消費者の購入力が低下します。これにより、不動産の需要が減少する可能性があります。
2．資産価値の上昇：一方で、不動産はインフレに対するヘッジとされることが多く、長期的には不動産価格が上昇することもあります。
金利上昇の影響
1．借入コストの増加：金利が上昇すると、住宅ローンの金利も上がります。これにより、借入コストが増加し、住宅購入が難しくなるため、需要が減少する可能性があります。
2．投資家の動向：高金利環境では、不動産投資の利回りが低下するため、投資家が他の資産に移行することも考えられます。
インフレ＝不動産価格の上昇要因、金利上昇＝不動産価格の下落要因ということですね。ただし、家賃の上昇が伴って、投資利回りが金利並みに上昇すれば、下落要因ではなくなります。これは注意深く見ていく必要がありますね。
今後の展望は？
今後、物価上昇が続くとすると、不動産価格にはどのような影響があるのでしょうか。
足元では、建築コストや労働者の賃金上昇、新築マンションなど新築物件への影響で、物件価格は上昇しています。中古物件も供給不足から需要が高まり、価格が上昇しています。
現状を見る限り、不動産価格が堅調に推移する可能性は高いですが、金利が上昇すれば、新築マンション価格は下落する可能性があります。
消費者にとっては高い買い物となるため不利ですが、賃金が上昇すれば吸収可能です。さらに家賃の上昇も伴うようであれば、名目賃金および実質賃金の上昇は、不動産マーケットにとって好材料といえるでしょう。
家賃が上がる可能性は？
家賃が上がる可能性については、以下の要因が影響します。
1．物価上昇：インフレが進むと、生活費が上昇し、家賃もそれに伴って上がることが一般的です。
2．投資コストの増加：金利が上昇すると、不動産投資のコストが増加し、オーナーがそのコストを家賃に転嫁する可能性があります。
3．需要と供給：都市部や人気エリアでは、人口増加や新しい雇用機会がある場合、需要が高まり、家賃が上昇することがあります。
4．経済成長：経済が成長すると、所得が増え、家賃を支払える人が増えるため、家賃が上昇する可能性があります。
ポイントは〈3〉で、東京圏の人気立地では、家賃の上昇も現実味があります。人気立地では賃貸居住よりも、家賃が上がる前に購入された方が有利ではないでしょうか。
最後に
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