REDSエージェント、宅建士の藤ノ木裕です。今回は「公開空地（こうかいくうち）」について解説したいと思います。
（写真はイメージです）
公開空地とは
公開空地とは、建築物の敷地に設けられ、一般の人でも自由に出入りして利用できる空間を指します。
ビルやマンションの敷地内に、広場や遊歩道、サンクンガーデン、ピロティなどと表示された場所を見たことはないでしょうか。そこが今回、解説する公開空地に該当します。
公開空地を設ける理由
公開空地を設ける理由としては、公開空地を設けた開発者に対して、特定行政庁の許可により容積率や高さ制限の緩和などの特例が認められる制度があるからです。これは「敷地内に広い空地を有する建築物の容積率等の特例」と呼ばれ、建築基準法第59条の2に規定されています。
都市化が進む現代において、都市の質の向上には、緑地やオープンスペースの確保が不可欠です。特に、開発行為に伴う公開空地の確保は、都市の環境改善、コミュニティ形成、防災など、多岐にわたる都市機能の維持・向上に不可欠な要素です。
公開空地の確保に関する法規などについて
開発行為時の公開空地の確保に関する法規や制度、課題、そして今後の展望について考察し、より望ましい都市環境の形成についてお話しします。
開発行為と公開空地の確保に関する法規
開発行為と公開空地の確保に関する法規について解説します。
都市計画法
開発行為時の公開空地の確保に関する最も重要な法規です。同法では、開発許可基準、公共施設の整備、緑化地域制度など、さまざまな規定を通じて、公開空地の確保を義務付けています。
●開発許可基準：開発行為を行う際には、一定の割合で公開空地を確保することが求められます。
●公共施設の整備：公園、広場などの公共施設の整備が義務付けられており、都市の緑化を促進します。
●緑化地域制度：建築物に緑化を義務付ける制度であり、都市の緑化を促進します。
都市計画法以外の関連法規
建築基準法や公園緑地法など、都市計画法以外にも、公開空地の確保に関わる法規が存在します。これらの法規は都市計画法と連携して、より厳密な規制を行っています。
現状分析と問題点について
近年、都市の再開発や大規模な商業施設の建設など、開発行為が活発化しています。しかし一方で、都市部における緑地の減少や、確保された公開空地の質の低下が問題視されています。
●公開空地の不足の課題：都市化の進展に伴い、都市部における緑地が不足しています。
●質の低い公開空地の課題：確保された公開空地が、単なる空き地や、利用しにくい場所になっているケースが多く見られます。
●維持管理の困難さの課題：公共空地の維持管理には、多額の費用と人的資源が必要であり、財政難を抱える自治体にとっては大きな負担となっています。
●地域住民の意識の課題：地域住民の中には、公開空地の重要性を十分に認識していない場合があり、利用促進が難しいケースもあります。
開発行為時の公開空地の確保に向けた取り組み
開発行為時の公開空地の確保に向けた取り組みとしては以下が考えられます。
●行政の法規制強化の役割：都市計画法などの法規制を強化し、より厳格な公開空地の確保を義務付ける。
●行政の制度改善の役割：容積率の緩和など、インセンティブを与えることで、開発事業者が積極的に公開空地を整備するよう促す。
●行政の財政支援の役割：公共空地の整備や維持管理に必要な費用を支援する。
●民間の役割：企業が、自社の開発事業において積極的に公開空地を整備する。
●地域住民の参加の役割：地域住民が、公開空地の企画・設計・管理に参画する。
●学術機関の役割：研究開発の役割としては、公開空地の計画、設計、管理に関する研究を進める。人材育成の役割としては、都市計画や環境に関する専門家を育成する。
開発行為時の公開空地の確保の将来展望
開発行為時の公開空地の確保の将来展望としては下記の内容が考えられます。
●スマートシティとの連携：IoTやAIを活用し、公園の利用状況を把握し、最適な管理を行うことで、より効率的な公開空地の運営を実現する。
●多様な主体の連携：行政、民間企業、NPOなど、多様な主体が連携し、公開空地の整備や運営を行うことで、より効果的な取り組みを実現する。
●地域に根ざした公開空地の創出：地域住民のニーズや特性を踏まえ、地域に根ざした公開空地を創出する。
●国際的な視点：海外の事例を参考に、日本の公開空地のあり方を検討する。
まとめ
開発行為時の公開空地の確保は、都市の持続可能な発展にとって不可欠な課題です。
多様な主体が連携し、地域住民のニーズを踏まえた公開空地の整備を進めることが求められ進んでいくことと思います。
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