こんにちは、不動産流通システム【REDS】エージェント、宅建士の山﨑 一（やまざき はじめ）です。
前回は戸建て売却の流れについて解説しました。不動産の売却の流れについては、売却する物件の種別が戸建てなのか、マンションなのか、それとも土地なのかによって違いがあります。
今回は土地売却の流れと必要書類についてお話しいたします。
当社【REDS】不動産流通システムでは、経験豊富な宅建士がさまざまなケースのご売却に対応しており、売却時の仲介手数料が確実に「割引」となります。また、不動産業者に買い取らせた場合には仲介手数料は「無料」となります。お気軽にお問い合わせください。
（画像はイメージです）
土地売却の大まかな流れ
土地をご売却になる場合の大まかな流れは下記のとおりです。
- 売却理由と希望条件を明確化し、物件の状態把握と必要書類の確認
- 不動産会社に問い合わせて売出価格や引渡し条件を決める
- 不動産会社に販売を依頼する（媒介契約の締結）
- 販売活動と購入希望者の物件見学
- 必要に応じて測量を行い境界標の復元と越境の有無の確認
- 建物がある場合は建物の解体工事
- 購入申し込みを受けて売買契約を結び手付金を受領する
- 抵当権抹消のお手続きとお引渡し決済
次に順を追って必要書類などを解説します。
1．ご売却の理由と希望条件を明確化し、物件の状態把握と必要書類の確認
不動産の売却をする際は、誰しも自らの希望する価格での売却を実現したいと考えるでしょう。そのためにはまず、「売却希望時期」「売却希望金額」「売却理由」など、ご自身がどんな条件で売却したいかを明確にしておくと、不動産会社と販売方針を決める際や、買い手が現れた際の条件交渉がスムーズです。
不動産売却に必要な書類がお手元にあるかを確認しておくとよろしいでしょう。また、土地の売買では、隣地との境界標や越境物の有無や、敷地内の埋設物の有無を確認しておく必要があります。
隣地との境界が不明な場合は、費用負担は生じますが、必要に応じて測量を行います。測量を行うことで隣地との境界が明確になり、購入希望者は安心して購入に進むことができるので、買い手が付きやすくなります。
不動産売却に必要な書類
□購入時物件資料（測量図・建築図面）
□購入時売買契約書・重要事項説明書
□固定資産税・都市計画税納税通知書
□賃貸契約書（賃貸中の場合）
□売買代金の振込先通帳・届け出印鑑
□住宅ローンの返済予定表（住宅ローンの残債がある場合）
□権利証または登記識別情報通知
□印鑑証明書（お引渡し決済時から3か月以内のもの）
□本人確認書類：免許証・パスポートなど
□実印
2．不動産会社に問い合わせて売出価格や引渡し条件を決める
売却理由と売却の希望条件、物件の状態を把握したら、不動産会社へ問い合わせをして、売出価格や引渡し条件などを決めていきます。
不動産会社へ問い合わせると、担当者が「不動産の価格査定」を行い、売出価格の提案をしてくれます。複数の不動産会社へ問い合わせると、各社で査定額にばらつきがあることがわかります。高値の査定額を示した会社があったとしても、必ずしもその金額で売却できるわけではありませんのでご注意ください。
当社は、販売のご依頼をいただくための根拠のない高額査定は行っておりませんのでご安心ください。周辺の事例をもとに、適正な価格のご提案をさせていただきます。
3．不動産会社に販売を依頼する（媒介契約の締結）
売出価格や引渡し条件が決まったら、販売を依頼する不動産会社と仲介の契約を結びます。この契約を「媒介契約」といいます。媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
弊社REDSは専任媒介のみのお取り扱いですが、一般媒介のメリットと専任媒介のメリットの両方を兼ね備えている販売方法です。それぞれの違いや弊社の販売方法についてはご売却の打ち合わせ時や、次回以降のブログにてお話しします。
4．販売活動と購入希望者の物件見学
媒介契約を結んだら不動産会社は販売活動をスタートします。不動産業者間のデータベース「レインズ」への登録に始まり、インターネットやチラシなどで広告活動を行うことで買い手を募ります。
広告を見た購入希望者からの問い合わせを受けて、今度は物件の見学に対応します。物件のお片付けや不要なものを処分して印象をよくしておくと、成約につながりやすくなるでしょう。
5．必要に応じて測量を行い境界標の復元と越境の有無の確認
土地売却の場合は、お隣さんとの敷地の境界が明確になっているか否かも大事です。境界が明確であれば、買い手に対して安心感を提供し、取引をスムーズに進めることができます。
逆に、境界が不明確な場合、買い手が不安を感じ、取引が成立しにくくなる可能性があります。境界が不明確な場合は、数十万円の費用がかかりますが、測量をして境界を明確にしておくことを推奨します。
境界が明確になったら、お隣さんとの間の越境物の有無の確認もできるので、よりスムーズな取引が実現するかと思います。
6．建物がある場合は建物の解体工事
建物がある場合は、建物を解体します。場合によっては買い手側が解体を希望することもあります。また、まれに建物をリフォームして使用したいという買い手が現れることもありますので、解体時期については売却の打ち合わせの際にご相談させていただきたいと思います。
7．購入申し込みを受けて売買契約を結び手付金を受領する
物件の見学などを経て、購入希望者が現れたら「不動産購入申込書」という書面にて購入の申し込みを受けます。購入申込書には買主様の情報や、購入希望価格、売買契約締結希望日、引渡し希望日などの買主様側の条件が記載されています。
購入の申し込みを受けて、売主様と買主様との双方の希望条件のすり合わせに移ります。条件が定まったら不動産売買契約を締結します。不動産売買契約は不動産会社にて宅地建物取引士から重要事項説明を受けた後に売買契約書類に署名押印します。署名押印が終わったら買主様から売主様へ手付金の授受を行います。
不動産売買契約時の必要書類
□本人確認書類：免許証・パスポート・マイナンバーカードなど
□権利証または登記識別情報通知
□印鑑証明書（お引渡し決済まで3か月以上の場合は不要）
□実印
8．抵当権抹消のお手続きとお引渡し決済
住宅ローンの残債がある場合は売買契約の後に住宅ローンの全部繰上返済の準備をします。
お引渡し決済は買主様の購入資金のある銀行や不動産会社にて行います。当日は売主様、買主様、仲介会社担当、司法書士が集まって残代金の授受と物件の引渡しをします。この日をもって不動産の所有者が売主様から買主様へと移転します。
お引渡し決済時の必要書類
□本人確認書類：免許証・パスポート・マイナンバーカードなど
□印鑑証明書（3か月以内のもの）
□権利証または登記識別情報通知
□売買代金の振込先通帳・届け出印鑑
□実印
最後に
以上、土地の売却の流れと必要書類についてのお話でした。ご希望の条件でのご売却が実現するようにお手伝いさせていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
不動産流通システム【REDS】エージェント 山﨑 一（やまざき はじめ）
山﨑直通携帯：070-6465-8192
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