こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。
今回は建物の高さを制限することで、周囲の建物や道路の日当たりや風通しを確保するための規制である「斜線制限」について解説します。
（写真はイメージです）
斜線制限には3種類
斜線制限には、主に以下の3種類があります。
- 道路斜線制限
- 北側斜線制限
- 隣地斜線制限
道路斜線制限
道路斜線制限は、建築基準法に基づく高さ制限のひとつで、道路に面する建物の高さを制限することで、日照や通風を確保し、周囲の環境を保護することを目的としています。以下に、道路斜線制限の基本的な内容を説明します。
道路斜線制限の概要
- 目的：道路斜線制限は、道路に面する建物の高さを制限することで、道路の採光や通風を確保し、周囲の環境を保護することを目的としています。
- 適用地域：主に住居系地域や商業地域、工業地域などで適用されます。
計算方法
道路斜線制限の計算方法は、用途地域によって異なります。以下に代表的な計算式を示します。
- 住居系地域：1.25×（道路の幅員）≥建築物の高さ
- 商業・工業系地域：1.5×（道路の幅員）≥建築物の高さ
緩和措置
道路斜線制限には、いくつかの緩和措置が設けられています。
- セットバック：建物を道路境界線から後退させることで、高さ制限が緩和されます。
- 高低差：計画敷地が道路よりも1m以上低い場合、その差を考慮して高さ制限が緩和されます。
道路斜線制限は建物の高低差や形にどう影響するの？
道路斜線というのは、どのように引かれた「線」なのか、まずは下の図を見てみましょう。
道路斜線を引く際のスタート地点は、土地（敷地）が面した道路（前面道路）の反対側の境界線、かつ前面道路の道路中心線の高さ（A）。ここから、一定の勾配で土地（敷地）に向かって引いた線が道路斜線です。
斜線の勾配は用途地域によって違います。住居系地域では1：1.25、商業系・工業系地域では1：1.5の直角三角形でつくられる角度。上の図の場合は、1：1.25の角度の勾配（B）で道路斜線が引かれています。
北側斜線制限
北側斜線制限は、建築基準法に基づく高さ制限のひとつで、北側にある隣地の日照環境を守るために設けられています。
北側斜線制限の概要
- 目的：北側斜線制限は、北側にある隣地の日照や採光を確保し、住環境を保護することを目的としています。
- 適用地域：主に低層住居専用地域や中高層住居専用地域で適用されます。商業地域や工業地域では適用されません。
計算方法
北側斜線制限の計算方法は、用途地域によって異なります。以下に代表的な計算式を示します。
- 低層住居専用地域：5m＋（隣地境界線までの真北方向の水平距離）×1.25≥建築物の高さ
- 中高層住居専用地域：10m＋（隣地境界線までの真北方向の水平距離）×1.25≥建築物の高さ
緩和措置
北側斜線制限には、いくつかの緩和措置が設けられています。
- 道路緩和：敷地の真北方向に道路がある場合、北側斜線の制限が緩和されます。
- 水面緩和：敷地の真北方向に河川や水路がある場合、北側斜線の制限が緩和されます。
- 高低差緩和：北側の隣地が計画地よりも1m以上高い場合、その差を考慮して高さ制限が緩和されます。
一般的に、北側の隣地境界線からの距離に応じて建物の高さが制限されます。なかでも住宅街での建築で取り上げられる機会が多いのが「北側斜線制限」です。第一種、第二種低層住居専用地域・中高層住居専用地域で設けられ、北側の隣人の日当たりを考慮し、南からの日照の確保のために建築物の高さを規制したルールです。
北側隣地の境界線上に一定の高さをとり、そこから一定の勾配で記された線（＝北側斜線）の範囲内で建築物を建てる必要があります。
隣地斜線制限
隣地斜線制限では、隣地境界線からの距離に応じて建物の高さが制限されます。
隣地斜線制限の概要
- 目的：隣地斜線制限は、隣接する建物の高さを制限することで、日照や通風を確保し、周囲の環境を保護することを目的としています。
- 適用地域：主に中高層住居専用地域や商業地域、工業地域などで適用されます。低層住居専用地域では、別の高さ制限が適用されるため、隣地斜線制限は適用されません。
計算方法
隣地斜線制限の計算方法は、用途地域によって異なります。以下に代表的な計算式を示します。
- 住居系地域：20m＋（隣地境界線までの距離）×1.25≥建築物の高さ
- 商業・工業系地域：31m＋（隣地境界線までの距離）×2.5≥建築物の高さ
緩和措置
隣地斜線制限には、いくつかの緩和措置が設けられています。
- セットバック：建物を隣地境界線から後退させることで、高さ制限が緩和されます。
- 高低差：計画敷地が隣地よりも1m以上低い場合、その差を考慮して高さ制限が緩和されます。
- 公園や広場：隣地が公園や広場、水面である場合、隣地斜線制限が緩和されることがあります。
斜線制限は、建物の設計において重要な要素となるため、詳細な計算や確認が必要です。土地を購入して建てる際には、専門家に相談することをお勧めします。
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