皆様お世話になっております。いつも不動産流通システム【REDS】をご利用いただきありがとうございます。REDSエージェント、宅建士の大石です。
今回は中古住宅を売買する際の注意点をお伝えします。
（写真はイメージです）
重要事項説明での不明点をスルーしないで！
中古住宅を購入するときには宅地建物取引士による「重要事項説明」を受けますが、専門的で理解が難しい内容も多いのが実情です。
しかし、分からない内容をそのままにして契約してしまうと、引き渡し後に大きなトラブルに発展する可能性があります。
実は不動産売買のトラブルにおいては、中古の個人間売買に多く見られます。中古住宅は構造部の劣化や設備の故障が後になってから見つかるケースもあり、不具合が発覚した際の責任の所在を契約書に明記する必要があるのです。
売主の責任を免除するような契約内容だと、購入後に大きな損害を被るリスクも考えられます。ただ、一般の方が不動産にまつわる法律をすべて勉強するのは、現実的ではありません。トラブルの原因になりやすいポイントを効率よく覚えて、不利な契約を結ばないように準備しましょう。
売買契約書も隅々まで確認を
基本的なことですが、まずは記載内容に間違いや食い違いがないかを確認しましょう。中古住宅の売買契約書には下記のようなものが記載されています。
- 売買物件の表示
- 売買代金、手付金の額、支払日
- 所有権の移転と引き渡し
- 公租公課の精算
- 反社会的勢力排除
- ローン特約
- 負担の消除
- 付帯設備の引き渡し
- 手付解除
- 引き渡し前の物件の滅失・毀損
- 契約違反による解除
- 契約不適合責任
- 特約事項
契約書や重要事項説明書は不動産仲介の者か、もしくは売主（建売業者やリフォーム再販業者）が作成します。
当然ながら不動産のプロが作成することがほとんどです。ただ、人の手で打ち込むものなので、どんな人でも必ず間違いがあります。
細かい部分かと思いますが、売買金額や手付金、ご自身の名前など確認できる範囲は確認してみましょう。
当社では、我々エージェントが書類を作成し、業務部の方で確認をしてもらったものをお送りしており、二重チェック体制となっておりますので、ご安心してお任せていただければと思います。
購入する物件はどこをチェックするのか
中古住宅の売買においては以下の点を必ずチェックしましょう。
物件の状態チェック
中古物件は経年劣化があるため、構造や設備の状態を詳しく確認することが必要です。専門のインスペクション（建物状況調査）を受けるのもいいでしょう。
修繕履歴と費用
以前に行われた修繕や改修の履歴を確認します。現時点では使えるものでも将来的に修繕が必要になる可能性についても考慮しましょう。リフォームや修繕費用の見積もりも忘れずに。
法的な問題
土地や建物に関する権利関係や登記簿の確認を行い、抵当権や担保の有無を確認しましょう。また、建築基準法や用途地域の制限に違反していないかも調査する必要があります。
近隣環境
物件の周辺環境や地域の将来的な発展計画、治安なども調べておくことが重要です。自治体と県警のサイトで確認できます。地域の雰囲気や利便性もチェックしてみてください。
価格の相場
同じエリア内の同じ立地や広さの中古住宅の相場と比較して、物件の価格が妥当かどうかを確認しましょう。必要に応じて専門家に相談するのもいいでしょう。
契約内容の確認
契約書の内容や条件をしっかり確認し、不明な点があれば質問することが大切です。特に契約不適合責任や引き渡し条件などに注意してください。
中古住宅、特に戸建てですと売主様も気づいていない瑕疵（配管関係や、床下の腐食等）が発見されることもあり、売主は日常的に使えていたのに買主に引き渡されたら突然使えなくなっていたなんてこともあります（「そんなことあるの？」と思うかもしれませんが〝あるある〟だったりします）。
中古住宅で重要な「付帯設備表」と「物件状況等報告書」
中古住宅には売買契約書と重要事項説明書と並んで大事な書類があります。
それは「付帯設備表」と「物件状況等報告書」です。
付帯設備表
付帯設備表とは売買対象となる物件において、建物内外の設備や備品がどのような状態で売買契約の対象となるかを明示した書類です。これにより、売主と買主の間で物件の設備に関する誤解やトラブルを未然に防ぐことができます。
付帯設備表は、買主が物件の実際の状態を理解し、予期しない出費を避けるために非常に重要といえます。また、売主にとっても引き渡し後のトラブルを防ぐための有効な手段となります。この書類は通常、売買契約書とともに取り交わされ、契約内容の一部となります。
内容としては下記のようなものがあります。
●物件に含まれる設備の詳細：エアコン、給湯器、照明器具、カーテンレール、網戸などの備品や設備が記載されます。「残置する」「撤去する」「故障している」などの状態を示し、どのように引き渡すかを明確にします。
●設備の状態：設備の動作状況や故障の有無、交換や修理の必要性があるかどうかも明記されます。これにより、引き渡し後の故障や不具合に関するトラブルを避けることができます。
●瑕疵担保責任の範囲外とする設備：売主が引き渡し時点で設備の状態について責任を負わないことを明記するケースもあり、これも付帯設備表に記載されます。
物件状況等報告書
物件状況等報告書とは、売主が物件の現在の状況や過去の履歴など、物件に関する情報を詳細に記載した書類です。この報告書は、買主に対して物件の現状を正しく伝えるために用いられ、売買契約時に重要な参考資料となります。
●物件の使用状況：現在の居住者の有無（賃貸中か空室か）
●過去の修繕履歴：過去に行われた修繕やリフォームの内容、実施年月日、修繕が必要な箇所や現在の劣化状態
●水漏れやシロアリ被害などの有無：過去に発生した水漏れやシロアリ被害の有無や雨漏りの痕跡やその他の問題の有無
●近隣環境や法的規制：近隣の騒音や悪臭、その他の環境問題の有無や建物の違法建築や用途地域などの法的な問題の有無
●その他の特記事項：境界線に関するトラブルや、登記簿上の問題のほか、事故物件など心理的瑕疵の有無
最後に
いかがでしたでしょうか？
中古売買における注意点と合わせて、付帯設備表と物件状況等報告書の重要性についてご説明しました。
昨今、特に首都圏は中古物件の売買が頻繁に行われております。当社では我々エージェントはもちろん会社全体でお客様に安心で安全な取引を心がけております。
どうぞよろしくお願いいたします。
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