皆様こんにちは。
首都圏一都三県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）の不動産取引について、必ず「仲介手数料が無料」または「仲介手数料が割引」になることで注目の、不動産流通システム【REDS】のマイスターエージェント。【宅建士】【宅建マイスター】の堀 茂勝（ほり しげかつ）でございます。
今回は、2024年8月29日（木）の日本経済新聞の朝刊に掲載されました、「不動産囲い込み、処分の対象に」「仲介業者が他社に紹介せず」「国交省、透明性向上狙う」という記事をもとに、「囲い込み」そして「両手仲介」について解説いたしましょう。
（写真はイメージです）
国交省、「囲い込み」撲滅へ動く！
記事の内容を箇条書きに整理します。
- 不動産仲介業者による「囲い込み」が後を絶たない。
- 物件を他社に紹介せず、売り手と買い手の双方から仲介手数料を取ろうとする行為だ。
- 国土交通省は2025年から囲い込みを確認すれば是正の指示処分の対象とする。
- 「レインズ」の取引状況は、囲い込む場合は「申し込みあり」と偽るケースが多いという。
- 自社で買い手を探そうとするあまりに売却が遅れることがある。
- 自社で受けた購入希望を優先しようとするために、低い価格での売却を迫られることもある。
- 物件保有者の利益を損ねている可能性が指摘されている。
- 国交省は取引の透明性を高めるため、宅建業法の解釈や運用に関する通達を6月末に改正。
- レインズへの登録内容に虚偽があるとわかれば処分する方針で25年1月に施行する。
―という内容でした。
改めて「両手仲介」と「囲い込み」についてご説明
不動産の売買が初めての方は「両手仲介」や「囲い込み」という言葉に、馴染みのない方もいらっしゃいますので、あらためてご説明させていただきます。
両手仲介とは？
1つの物件の不動産売買取引において、1社の不動産会社が、売主と買主の双方の仲介を行い、その両方から仲介手数料を受領することは、不動産業界では俗に、「両手」や「両手仲介」と呼ばれています。不動産会社にとってこの形態は、最も多くの収入が得られるため、相当数の不動産会社がこれを目指しているのが現状です。
ただし、不動産を「より高く売りたい」と思う売主と、「より安く買いたい」と思う買主の要望は相反しています（これを「利益相反」といいます）。相反した利益を不動産会社が同時にかなえることは、構造的に困難なことです。
囲い込み
不動産会社が、より収益の多い「両手仲介」を執拗（しつよう）に目指すために、売主から売却の依頼を受けた不動産物件を、他の不動産会社に取り扱わせないようにする行為のことを、不動産会社では、「囲い込み」（不動産・物件の囲い込み）といいます。
「両手仲介」「囲い込み」を行っている業者の見分け方
それでは、どんな業者がこれらをおこなっているのか解説します。見分け方のひとつとしては、不動産仲介業者の売買仲介実績を見てみることです。それとなく想像をつけることができます。
「株式会社不動産流通システム」HP
「不動産用語の解説：両手仲介と不動産の囲い込み」のページより
上記の表で、赤で囲まれた弊社【REDS】の行を見てください。
- 1件当たりの取扱高：58.93→5,893万円
- 1件当たりの手数料：1.14→114万円（手数料率は1.94％）
弊社REDSでは法律で決められた上限の手数料（3％＋6万円＋消費税）に対して、必ず割引または無料にしておりますので、この低い手数料率になっています。
それに対して、ほとんどの業者は手数料率が4％台で、なかには5％超の大手不動産会社さんもあります。
たとえば、上記の表で3行目の不動産業者様の場合、
- 1件当たりの取扱高：44.22→4,422万円
と、弊社より低い額ですが、
- 1件当たりの手数料：2.23→223万円（手数料率は5.04％）
と、法定上限の3％よりかなり高い％になっています。
片手仲介では、法定上限の手数料は3％＋6万円＋消費税ですが、両手仲介で法定上限の手数料を両方からいただくと、最大で6％＋12万円＋消費税になります。
両手仲介をおこなっている比率が多ければ多いほど「手数料率」は3％を超えてより高くなっていることが想像できます。
ただし「両手仲介」の比率が多いからといって、かならずしも「囲い込み」をしていることにはなりません。その点は注意が必要です。
㊙驚愕の事実！！ 「囲い込み」の生音声を公開【REDS】売却セミナー開催
さて、弊社【REDS】では、不動産仲介の仕組みから、囲い込み業者の見分け方を徹底解説するセミナーを定期的に開催しております。
次回開催は下記となりますので、不動産売却をご検討の方はぜひご参加くださいませ。
セミナー告知（参加費無料、限定4組）
2024年9月22日(日)14:00～15:00
以前に開催したセミナーも、YouTubeにてご覧いただけます。
YouTube話題のドラマ「正直不動産」不動産考証REDS代表取締役 深谷十三が語る、
「知らないと損する不動産売却に潜む恐ろしい話」Vo.2
仲介手数料の仕組みと「囲い込み」
今回のブログは以上となります。また次回をお楽しみに。
【REDS】 宅建マイスター：堀 茂勝
＜参考リンク・文献＞
- 日本経済新聞の8/29（木）朝刊『不動産囲い込み、処分の対象に』
- 株式会社不動産流通システム「不動産用語の解説 両手仲介と不動産の囲い込み」
- YouTube『話題のドラマ「正直不動産」不動産考証 REDS代表取締役 深谷十三が語る「知らないと損する不動産売却に潜む恐ろしい話」Vo.2
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