REDSエージェント、宅建士の野渡行泰です。今回のブログでは「マンションの修繕積立金」についてご説明します。
修繕積立金の金額は、マンションを購入するときの一つの検討基準となります。そもそも修繕積立金とは何なのか、同じように毎月支払う必要がある管理費との違いは何か、修繕積立金の相場や値上げの有無についてしっかり知っておく必要があります。みなさまがマンションを購入する際の参考にしていただければ幸いです。
マンションの修繕積立金とは
マンションの修繕積立金は、分譲マンションを所有する人が定期的に支払う費用のひとつです。このお金は、建物や設備の大規模修繕工事などに充てられます。具体的には、外壁や屋上、エントランスなどの共用部分の修繕費用に使われます。
大規模修繕工事は、マンションによっても異なりますが、10～15年に1度のサイクルで行われることが多いです。各マンションで長期修繕計画を作成し、30年程度にわたる試算をしています。
修繕積立金は、管理組合が毎月徴収し、積み立てられています。新築マンションでは、入居時に「修繕積立基金」として数十万円程度を徴収するのが一般的とされています。
管理費との違い
マンションを購入すると、修繕積立金とは別に支払う費用として「管理費」があります。修繕積立金は物件の敷地内や建物の共用部分、共同で使用する施設や設備などの日常的な維持管理にかかる費用をカバーするものではありません。
管理費と修繕積立金の主な用途は下記のとおりです。
管理費
- 管理委託費（マンションの管理会社へ委託する事務管理業務、管理員業務、清掃業務、設備管理業務、非常通報業務など）
- 共用部分などの火災保険料やその他損害保険の保険料
- 共用部分の水道光熱費
- 共用部分の小修理にかかる費用や電球などの消耗品費
- 共用部分などの植栽の剪定など植栽管理費
- 管理組合の運営費
修繕積立金
- 計画に沿って定期的におこなう修繕（外壁、屋根、屋上の改修工事費、手すりなどペンキ塗り替え費、給排水管の取り替え工事費、受水槽の取り替え工事費など）
- 地震、台風など不測の事故や特別な事情により必要となる修繕
- 敷地や共用部分の変更（集合ポストの取り替え、駐車場・駐輪場の増設など）
- 建物の建て替えや敷地の売却にあたって必要な調査
修繕積立金の相場
まず、マンションの修繕積立金の積立方式には「均等積立方式」「段階増額積立方式」の2つの方式があります。
安定的に将来にわたり積み立てるという観点においては、均等積立方式が望ましいといえます。一方で、段階増額積立方式を採用しているマンションの中には、計画期間中に必要な修繕積立金の水準が大幅に上昇したのに、予定どおりの引き上げを行うことができずに、積立金不足につながる恐れがあります。
そこで、昨今、修繕積立金に関するトラブルが増加していることを背景に、国土交通省が「修繕積立金に関するガイドライン」を公表しており、そのガイドラインには下記のような目安が記載されております。
| 階数／建築延床面積 | 平均値（月額） |
|---|---|
| 15階未満／5000㎡未満 | 218円／㎡ |
| 15階未満／5000～1万㎡ | 202円／㎡ |
| 15階未満／1万㎡以上 | 178円／㎡ |
| 20階以上 | 206円／㎡ |
また、不動産業者専用の物件情報共有サイト「東日本不動産流通機構（東日本レインズ）」が公表した、2018年度「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金」に関する調査結果によりますと、同機構を通して成約した首都圏中古マンションの月額修繕積立金の平均は月額1万392円でした。
実際には、マンション全体のお部屋のタイプ（ワンルーム、ファミリータイプなど）や、マンションの規模感、タワーマンションか否かなど、さまざまな要因により異なりますので、類似した物件との比較は必須となります。
また、「段階増額積立方式」における月ごとの徴収金額は国土交通省が公表した「修繕積立金に関するガイドライン」において、「均等積立方式とした場合の月ごとの金額を基準額とした場合、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする」とされていることから、検討しているマンションの修繕積立金が「段階増額積立方式」を採用しているのであれば、修繕積立金の残高や、将来の支出に対してどのような計画を立てているのかをしっかりと確認する必要もあります。
まとめ
修繕積立金がどのようなことに使用されるのか、管理費との違い、相場などについてご理解いただけたでしょうか。
毎月の出費になることから、やはり金額が安い物件に目が行ってしまうでしょう。しかしながら、修繕積立金がいくら安くても、残高が枯渇していたり、今後に対しての計画性がなかったりすれば、大規模修繕を行う際に一時金を徴収されるかもしれません。逆に修繕積立金が他と比べて高いとしても、今後の支出に対して余裕を持った計画を立てているケースなどもあります。
弊社では、長期修繕計画や重要事項調査報告書などを物件内見時にはご用意して、その点についてしっかりと確認して物件選びを進めております。ぜひ、物件探しの際は弊社にお声掛けください。
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