REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山賢治です。
不動産の売買契約の際に重要な役割を果たす「告知書（物件状況報告書）」について今回は解説します。
告知書（物件状況報告書）や付帯設備表の目的
告知書（物件状況報告書）や付帯設備表の主な目的は以下のとおりです。
- 透明性の確保：告知書は、売主が買主に対して不動産の状況を伝えるための書類です。これにより、買主は物件の状態を詳しく理解することができ、透明性が確保されます。
- トラブルの防止：告知書には、物件の瑕疵（欠陥）などが記載されます。これにより、売買後の契約不適合責任やトラブルを回避することが可能となります。
告知書・付帯設備表の記入漏れで生じるトラブルとは
告知書、付帯設備表の作成は、原則として売主が行います。記入漏れなどで書かれていない物件の瑕疵が引き渡し後に発覚すれば、売主は「契約不適合責任」を問われ、損害賠償などのリスクを負うことになるため、責任をもって内容を確認することが重要です。
告知書の記入漏れによるトラブル例
告知書の漏れや不備によって生じるトラブルは多岐にわたります。以下に具体的な事例をいくつか挙げてみます。
- 雨漏りの未告知：売主が過去に発生した雨漏りとその修繕を告知書に記載しなかった結果、買主が引き渡し後に雨漏りを発見し、売主に対して損害賠償を求めるトラブルがあります。
- シロアリ被害の未告知：売主が知っていたシロアリ被害を告知書に記載しなかった場合、買主が引き渡し後にその被害を発見し、駆除費用や修復費用を売主に請求するトラブルが発生します。
- 地盤沈下の未告知：売主が知っていた地盤沈下の問題を告知書に記載しなかった場合、買主が引き渡し後にその問題を発見し、地盤改良費用を売主に請求するトラブルが発生します。
- 近隣トラブルの未告知：売主が知っていた近隣トラブル（例えば、騒音問題や境界紛争）を告知書に記載しなかった場合、買主が引き渡し後にそのトラブルを発見し、解決費用を売主に請求するトラブルが発生します。
付帯設備表の記入漏れによるトラブル例
付帯設備表の漏れや不備によって生じるトラブル事例もいくつか挙げてみます。
- 給湯器の故障の未告知：売主が知っていた給湯器の故障を付帯設備表に記載しなかった場合、買主が引き渡し後にその故障を発見し、修理費用を売主に請求するトラブルが発生します。
- 空調設備の故障の未告知：売主が知っていた空調設備（エアコンなど）の故障を付帯設備表に記載しなかった場合、買主が引き渡し後にその故障を発見し、修理費用を売主に請求するトラブルとなります。
- 床暖房の存在の未告知：売主が付帯設備表に床暖房の存在を記載しなかった場合、買主が引き渡し後に床暖房がないことを発見し、「床暖房があると思って購入した」と補償を求めるトラブルとなりかねません。
- 設備の撤去の未告知：売主が引き渡し時に設備（組み込みの家電など）を撤去する予定であるにもかかわらず、それを付帯設備表に記載しなかった場合、買主が引き渡し後にその設備がないことを発見し、設備の再設置費用を売主に請求するトラブルが発生します。
- 設備の残置の未告知：売主が引き渡し時に設備（家具や家電など）を残置する予定であるにもかかわらず、それを付帯設備表に記載しなかった場合、買主が引き渡し後にその設備が残っていることを発見し、設備の撤去費用を売主に請求するというトラブルとなります。
告知書・付帯設備表のトラブルを解決する方法
不動産売買における告知書や付帯設備表のトラブルを解決する方法は以下のとおりです。
- 事前の確認：売主は、告知書や設備表を作成する際に、物件の状態を正確に把握し、全ての情報を詳細に記載することが重要です。また、買主もこれらの書類を受け取ったら、内容をよく確認し、疑問点があればすぐに売主や不動産業者に問い合わせることが重要です。
- 専門家の意見を求める：不動産の専門家や法律家に相談することで、適切なアドバイスを得ることができます。特に、法的な問題が発生した場合や、大きな金額が関わる問題の場合には、専門家の意見を求めることが有効です。
- 調停・訴訟：売主と買主の間でトラブルが解決しない場合、調停や訴訟を行うことも考えられます。ただし、これらの手段は時間と費用がかかるため、最終的な手段と考えましょう。
- 再契約：売主と買主が合意できる場合、再契約を行うこともひとつの解決策となります。たとえば、売主が買主に対して一部の金額を返済する、または買主が売主に対して追加の金額を支払うなど、双方が納得できる条件で契約を見直すことが可能です。
- 修理・改修：設備の故障や物件の瑕疵が発見された場合、売主が修理や改修を行うことで問題を解決することもあります。ただし、これは売主と買主が合意した上で行いましょう。
まとめ
これらの解決策は、具体的な状況や問題により異なるため、適切な解決策を選択することが重要です。また、不動産売買は大きな金額が動くため、専門家の意見を求めることをおすすめします。
重要事項説明書、売買契約書以外にも、告知書や付帯設備表は大変重要ですのでご注意ください。
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