REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。
マンションの修繕積立金の積立方式には、「均等積立方式」「段階増額積立方式」の2つがあります。将来にわたり安定的に積み立てるという観点からは、均等積立方式が望ましいといえる一方で、段階増額積立方式を採用しているマンションの中には、計画期間中に必要な修繕積立金の水準が大幅に上昇したのに、予定どおりの引き上げができずに、積立金不足につながる恐れがあります。
そこで国交省は「今後のマンション政策の在り方に関する検討会」を設置。同検討会のとりまとめに基づいて設置した「標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループ」が公表した「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」について、「長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」および「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に反映すると、2024年6月7日に発表しました。
今回はこの件と、「均等積立方式」「段階増額積立方式」それぞれのメリットとデメリットについて解説します。
段階増額積立方式における適切な引き上げの考え方
国交省の発表によると、段階増額積立方式における適切な引き上げについて、以下のように示されています。
段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合の月あたりの金額を基準額とした場合、計画の初期額は基準額の0.6倍以上、計画の最終額は基準額の1.1倍以内とする。
■留意事項
「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性をもった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ誘導することを目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏まえた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。■管理計画認定基準の見直し等に向けて
「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」は、区分所有者、管理組合、管理業者、マンション管理士、管理組合を支援するNPO法人、不動産事業者、地方公共団体等のマンション関係者に対して、広く周知を行うこととし、その後、活用状況、実効性の把握や、修繕積立金の引上げ状況に関する更なる分析等を進めつつ、将来的に管理計画認定基準への反映について検討を行うこととする。なお、管理計画認定基準への反映の検討にあたっては、それぞれの内容を全国的に一律の基準とすることの妥当性を考慮して行う。
国土交通省｜標準管理規約の見直し及び管理計画認定制度のあり方に関するワーキンググループとりまとめ
国土交通省｜長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント
国土交通省｜マンションの修繕積立金に関するガイドライン
新築マンションは当初の月額負担を軽減するため段階増額積立方式を採用する傾向がありますが、これは営業的側面が非常に大きいと考えられます。一般的に、新築マンションでは修繕積立金の金額設定は分譲業者などが行います。マンション購入当初の金額を低く抑え、経済的な負担感を少なくすることで販売促進につなげる狙いがあります。
「段階増額積立方式」のメリットとデメリット
段階増額積立方式のメリット
新築当初は修繕も少なく、多額の積立金を必要としませんので、新築購入当初からしばらくの間は負担が少なく支出が抑えられます。修繕費用の資金需要に沿った積み立てを行うことが可能です。
段階増額積立方式のデメリット
総会での合意形成が必要で、金額を改定する場合はほぼ増額となることから、そのつど区分所有者への合意形成が必要となります。合意形成が難航すれば、円滑な積立金徴収が困難になると考えられます。
段階的に支払額が増加するので居住者の資金計画が立てにくいこともデメリットといえるでしょう。支払額が増額することによって他の支払いを圧迫する恐れがあるため、居住者が資金計画を立てにくくなります。また、徐々に金銭的な負担を感じるようになります。
均等積立方式のメリットとデメリット
均等積立方式のメリット
均等積立方式は、修繕積立金の徴収額が一定なので、居住者の資金計画が立てやすく家計にも負担が少ない徴収方式です。管理費やその他の支払いとともに計画的な支払いが可能となります。
また、修繕積立金を着実にためられるので修繕予定が立てやすく、必要な修繕資金を効率的、かつ安定的にストックしていくことができます。
築年数が浅いうちは段階増額積立方式に比べて金額が割高になりますが、永住を予定する居住者にとっては修繕積立金の増額がないので、老後の生活設計にゆとりを持たせることができるともいえます。
均等積立方式のデメリット
マンションの購入直後は手元資金が心もとないことから、支出はなるべく減らしたいところです。均等積立方式は段階増額積立方式と比べて最初から割高となるので、購入直後は負担に感じる人もいるかと思います。また、当初は必要性の薄い積立金を徴収していることになっています。
以上、ご参考になりましたら幸いです。
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