REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの森山賢治です。
建築基準法に定められた道路と敷地に関する規定、「接道義務」について今回は解説します。
接道義務とは？
接道義務とは、建築物の敷地が建築基準法に定められた道路に2m以上接していなければならないという決まりを指します。奥まった路地上の土地でも、道路に面する通路の間口が2m以上あることが求められます。
接道義務を満たしていない土地は原則として再建築不可となり、せっかく相続や購入で土地を手に入れても、家を建てることができません。
ただし、接道義務には例外もあります。接道義務の原則や例外を正しく理解することで、土地を賢く売ることや新しい家を建てることにも希望が持てます。
接道義務が必要な理由
接道義務が必要な理由は主に2つあります。
- 緊急車両の通行を確保するため。
- 建築物の日照・採光・通風を確保するため。
接道義務は、地域の人々が暮らしやすいようにするだけではなく、安心して生活できるように法律で定められているのです。
接道義務の例外
接道義務には主に3つの例外が存在します。
1．建築基準法42条2項道路に該当する場合：これは「みなし道路」とも呼ばれ、建築基準法が定められる前から存在している道路や、すでに建物が立ち並んでいる場合などが該当します。この場合、道路の幅が4m未満でも例外とされ、建物を建てることが可能です。
2．建築基準法43条但し書き物件に該当する場合：建築基準法上の道路に接していない土地でも、「特定行政庁が建築審査会の同意を得て建築を許可した土地」は例外と認められます。ただし、この許可は1回の建物建築に限ります。したがって、許可を得た建物を壊して再建築するときには、再度43条但し書き物件の許可を得なければなりません。
3．都市計画区域・準都市計画区域外で建築する場合：接道義務は、都市計画区域・準都市計画区域内でしか適用されません。そのため、これらの区域外で建築するときには、接道義務を果たさなくても建物の建築が可能です。
これらの例外を理解することで、接道義務を満たしていない土地でも有効に活用することが可能になります
路地状敷地（旗竿地）における接道義務
路地状敷地（旗竿地）における接道義務は、特に注意が必要な領域です。以下に主な注意事例を4つ挙げてみます。
1．部分的に借地をして接道要件を満たす事例：旗竿地（路地状敷地）の専用通路部分が幅員1.9mであれば、基本的には再建築不可の土地となります。しかし、隣接する地権者から幅10cm（以上）の土地を借りることで、建築確認を取ることが可能です。
2．敷地延長の通路部分を他人と共有している場合：敷地延長の通路部分が共有だった場合、共有持ち分にしか担保権を設定できないため、金融機関からは敬遠されやすいといえます。
3．通路部分は共有だが、仮に共有物分割したとしたら2m確保できる持ち分がある場合：4mの通路で、共有持ち分が1/2など、共有物分割（共有持ち分に従って敷地を分割して分け合う）したとした場合に、通路幅員を2m確保できる共有持ち分を持っているのであれば、その分割作業を実際にやるかやらないかは別として、取り扱いできる可能性は高まります。
4．通路部分のように見える部分が、建築基準法上の道路に指定されている場合：通路部分が、建築基準法上の道路に指定されている（位置指定道路）ならば、再建築可能であり、担保として取り扱えます。
路地状敷地での接道義務を満たす方法
路地状敷地（旗竿地）でも接道義務を満たす方法がいくつか存在します。主なものを3つ紹介します。
1．隣地の一部または全てを購入する：道路に接している通路の間口が2m未満の場合、建て替えることができません。そのため、隣の土地の一部または全てを購入し、接道義務を満たせば、建て替えることが可能です。
2．自分の土地と隣地の土地を交換する：たとえばAさんが接道義務違反の場合、隣人であるBさんの土地の一部を購入し、Aさんに全体を売却（またはBさんから全体を購入）し、AさんとBさんの土地を交換することで接道義務を満たすことが可能となります。
3．セットバックを行う：セットバックとは、道路の幅員が4m未満の2項道路の場合、道路の中心線から2mの線まで道路と敷地の境界線を後退させることで、幅員4mを確保する方法です。
これらの方法を理解することで、路地状敷地でも接道義務を満たすことが可能になります。ただし、具体的な建築計画を進める前に、各地方自治体の建築指導課などに問い合わせて確認しておくことをおすすめします。それぞれの地域によって、接道義務に関する具体的な規定や適用例が異なる場合があります。
不動産売買、不動産の価値判断には、接道義務は大変重要な事項になりますのでご注意ください。
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