こんにちは。REDSの宅建士・宅建マイスター、後藤光志です。
木々が芽吹いて色鮮やかになる今日この頃、皆様お元気でお過ごしでしょうか。梅雨入り前の、夏の始まりを感じさせるこの季節を存分に堪能したいですね。
さて、中古物件の購入には、売主様が居住中であることが多いものですが、その点についてメリット、デメリットを考えてみましょう。物件購入時の参考にしていただければと思います。そしてリフォームについても考えてみました。
居住中なのに中古住宅が売り出されている理由は？
売却に出されている中古住宅に売主様が居住中の場合、以下の4つの理由が考えられます。
- 今住んでいる家の売却資金で新たな家を購入する予定で、売却を先行しようと考えている。
- 住み替えで購入を先行、または同時進行で考えているが、まだ引越し先が見つかっていない。
- 住み替え先が見つかっているものの、購入代金の支払いに売却資金を充てるため、売却の決済（残代金を受領）後でないと購入代金の支払いができず引越しできない。
- 住み替え先の引渡しは終了しているものの、住み替え先のリフォーム・修繕工事の進行中で引越しできていない。
売主様が居住中の中古物件のメリットとデメリット
メリット
1．家具・家電などの配置をイメージしやすい。
2．売主様が同席していれば、周辺の施設や住環境、交通アクセス、近隣トラブル、マンションであればマンション内・上下左右の住戸の人との騒音トラブルや事件事故、快適な住環境かどうか、過去の災害状況、管理組合の活動状況、これまで住んだ感想、境界トラブルや近隣との取決め事項・覚書など法的な問題を確認できる。
3．売主様が住み替え先物件の購入契約をすでに締結済みの場合は、売却を急いでいる場合があり価格交渉できる可能性がある。
デメリット
1．収納内部などは売主様に遠慮して確認しづらい。
2．荷物や家具などで見えない部分がある。
3．建具・設備の動作チェックが売主様に遠慮して行いづらい。
4．複数回の内見が売主様に遠慮してしづらい。
5．引渡し時期が売主様の引越しに左右される場合がある。引渡しが延期された場合、家賃の負担が発生する。購入後のリフォームを検討している場合は工程が遅れてしまい入居時期が遅れることがある。
6．売主様が高く売れたら住み替えるというような考えの場合は、価格交渉ができないだけでなく、価格自体が高めに設定されている場合がある。引渡しまでの期間に住宅ローンの金利が変動する可能性がある。
1～3は内見時に気づかず、引渡し後に不具合に気づいてトラブルになる場合がありますので、注意が必要です。売主様への配慮を忘れずに、売主様の許可を得て確認させてもらうなり、許可が得られず目で確認できない場合は不具合の有無をよく聞いておくなりすることが、後のトラブルを防ぐことになります。また、引き渡しまでに空き家になったら再度内見することをお勧めします。
リフォームのメリットとデメリット
メリット
1．自分好みの住空間を作れる：中古住宅をリフォームで新しくすれば、コストを抑えた上で自分の理想の住宅を作り上げることも可能です。
2．新築よりも価格がリーズナブル：中古住宅は新築に比べて価格が低く、リーズナブルな価格で購入できます。その分をリフォーム費用に活用できます。
3．フルリフォーム、部分リフォーム、表層リフォーム（クロスや床の張り替えのみを行う）など自分の予算に合わせて行うことが可能：大規模なリフォームでなくても、例えばクロスを張り替えるだけでもイメージはだいぶ変わり、住まいの快適性の向上につながります。
デメリット
1．リフォーム以外に費用がかかる可能性もある：諸経費、設計費、確認申請手数料、印紙税などリフォームの内容、規模によってはかかる場合があり、注意が必要です。
2．入居までに時間がかかる：中古住宅をリフォームする場合、工事が済むまで住める状態ではないため、購入してから入居までに時間がかかります。
3．住宅ローンの審査が厳しい：中古住宅は新築に比べて住宅ローンの審査が厳しい傾向にあります。担保力が弱いため注意が必要です。
4．リフォームローンの金利が高め：リフォームローンを利用することも選択肢のひとつですが、借入期間が短い場合があり金利が高めです（月々の返済額が高額に）。
ワンストップ・リフォーム
中古の不動産を購入してリフォームをする場合、中古住宅の購入は不動産会社、リフォームの設計やデザインは建築士へ、工事は施工会社に、資金調達には金融機関へというようにいくつもの会社や専門業者に依頼することになります。
これが楽しいと思える方はいいですが、一般的には時間と労力がかかり煩わしいと感じる人が多いのではないでしょうか？ 中古住宅の購入からリフォーム完成まで一社のみで行えるのがワンストップ・リフォームです。そのワンストップ・リフォームのメリット、デメリットを考えてみました。
メリット
1．窓口がひとつなので手間が省ける：ひとつの会社で物件探しからリフォーム完成までを対応できるため、やり取りがシンプルで手間が省けます。
2．かかる費用が分かりやすい：ワンストップ・リフォームでは、1社で資金計画まで立ててくれるので、全体にかかる費用がわかりやすくなります。
3．ローン金利を抑えることができる：住宅購入とリフォーム工事のローンをひとつにまとめることで、住宅ローン金利で長期の返済期間で融資が受けられるほか、住宅ローンとは別にリフォームローンの融資を受ける場合の余計な出費を抑えられることがあります。
4．理想のイメージに近づけやすくなる：複数の会社の担当者との打ち合わせがなく1社の担当者とのやり取りで済むのでイメージのすり合わせがスムーズで、理想的な住まいづくりが実現しやすくなります。
デメリット
1．担当者の専門性が高いか判断する必要がある：リフォーム会社の専門性や技術を自身で判断する必要があります。
2．コストが個別依頼よりも高くなる可能性がある：ワンストップ・リフォームは割高になるわけではありませんが、個別に依頼するよりもコストが上乗せされる可能性があります。
3．施工の品質にばらつきがある可能性：1つの会社で全てを担当するため、施工の品質にばらつきが生じることがあります。
4． 物件の選択肢が限られる可能性：ワンストップ・リフォームを提供する会社は、物件探しの際に提携している不動産会社の物件に限られることがあります。
5．デザインの制約：ワンストップ・リフォームでは、デザインの自由度が個別依頼よりも制約される場合があります。
6．ワンストップ・リフォーム会社の選定が重要：ワンストップ・リフォームを提供する会社の選定が成功の鍵となります。信頼性や実績を慎重に考慮しましょう。
最後に
以上となりますが、ワンストップ・リフォームについてはこちらの弊社HPの記事もご覧ください。
REDSのエージェントは全員宅建士の資格を有しており、またリフォームスタイリストの資格を取得している者がほとんどです。リフォーム資金の融資は住宅ローンと一本化することも可能です。中古住宅の購入・リフォームをご検討の方はぜひ弊社エージェントにご相談ください。
さて、いつも多くの方に弊社をご利用いただき誠にありがとうございます。弊社では引き続き売却物件を募集しています。弊社受任物件には設備保証が付きますので、ぜひ弊社エージェントへご相談ください。また、お知り合いの方に不動産の売買をご検討中の方がいらっしゃいましたら、ぜひREDS紹介制度をご利用ください。
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