こんにちは、不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の大石純也です。
「嫌悪施設」という言葉をご存じでしょうか。一般的な意味としては「社会一般としての必要性は認められるが、地域にとっては不都合であるため、建設や維持管理において近隣住民との合意形成が難しい施設」というものになります。
“Not In My Back Yard”（自分の裏庭には来ないで）という意味の略で、「施設の必要性は認めるが、自らの居住地域には建てないでほしい」との主張や態度を指す言葉は英語にもあり、頭文字をとってNIMBY（ニンビー）とも言われます。
地域によっては「忌避施設」「迷惑施設」などと呼ばれるこの「嫌悪施設」が不動産取引においてはどんなものを指すのでしょうか。
はっきりした定義のない嫌悪施設
嫌悪施設という言葉、実は、はっきりとした定義はありません。ただ宅地建物取引業保証協会の見解として、下記のようなものは不動産購入時に説明が必須とされております。
| 想定される影響 | 具体的な施設例 |
|---|---|
| 騒音・振動 | 主要幹線道路・高速道路・鉄道・飛行場・地下軌道・航空基地・物流施設など |
| 煤煙・臭気 | 工場・下水処理場・ごみ焼却場・養豚・養鶏場・火葬場・飲食店排気口など |
| 危険を予見させる | ガソリンスタンド・高圧線・危険物取扱工場・貯蔵庫・反社事務所など |
| 心理的な忌避 | 墓地・刑務所・風俗店・葬儀場など |
上記のものは近くにあったらうれしいというものは少ないかもしれません。
ただ、この表にはない学校・公園・病院など、人によっては近くにあったらメリットを感じたり距離が近いことを購入条件にされていたりする施設を、嫌悪施設として説明することがあります。
お子様がいらっしゃるご家庭は学校が近いと安心するでしょう。一方、砂埃や子供の声、チャイム音などで不快な思いをする方もいらっしゃるでしょう。高速道路やガソリンスタンドを危険に感じる人もいれば、近くにあったほうが便利という方もいるでしょう。このように一言で嫌悪施設といっても主観的な部分が大きく、説明範囲の特定が難しいのが現状です。
嫌悪施設の存在を告知しなければならない距離とは
この嫌悪施設、どのくらいの距離までのものを説明しなければならないのでしょうか。こちらも同じくルールはありません。
家の真横に立っていたり、同じ区画にあったりするものであれば分かりやすいかと思いますが、例えば養豚・養鶏場などの「臭い」は、風などに運ばれ広範囲に拡散することがあります。とはいえ1キロも離れているような場合、それを近隣として説明しなければならないのかというと悩みます。
ある程度の距離があるからと説明を省略したら、引き渡し後に「こんな臭いのすることがあらかじめ分かっていれば購入していなかった！」と怒鳴り込まれてしまうなんてこともあるでしょう。
ほかの例として小高い山の上の街を見下ろせるような住宅で、墓地が見えるとしましょう。お客様は建物から墓地が見えることを現地案内の際に認知し、営業マンも説明したとします。
ただし、距離として建物と墓地は1キロ近く離れていたため、営業マンは重要事項説明書上、嫌悪施設としては記載をしなかった。そうしたら、お客様から契約締結後「墓地が見えるなんて知らなかった！」と契約解除を要請される。こんなトラブルが不動産取引ではよく起こります。
「言った、言わない」の水掛け論です。こういうトラブルを避けるためにも、営業マンは嫌悪施設として記載をしなくとも別項目で墓地が見える旨を記載しておけばトラブルにはならなかったでしょう。
「嫌悪したい施設」の有無はご自身で確認を
少し話がそれてしまいましたが、この「嫌悪施設」というものははっきりとした定義はなく、人によって感じ方も異なり難しい部分になります。
このようなトラブルを避けるためにも、実際に住宅周辺を歩いて確認をしてみたり近隣の方に話を聞いてみたり、グーグルマップでチェックしたりが必要になります。
中には皆様のイメージと違うものもあります。例えば高圧線や送電塔は、近くにあると建築の制限はあるものの、電磁波による人体への影響については科学的根拠がありません。火葬場も、心理的にも煙という物理的な意味でも嫌悪施設とされますが、昨今の火葬場は技術も発達してそもそも煙が出ないところもあります。
このように「嫌悪施設だからマイナスなもの」と頭から決めつけるのではなく、「自分にとって、家族にとってはどうだろう」と考える必要があります。
実務的には重要事項説明書には何かしらの嫌悪施設を記載することがほとんどです。何度も言うとおり、主観によって意見が変わるのでほとんどの業者はトラブルを避けるため、微妙なものも記載するからです。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
実はあいまいな部分が多く、生活においてなくてはならない施設も多いものの、近くにあってはほしくない…。そんな嫌悪施設ですが、人によっては逆にあってほしいというものも含まれますので、ご自身で建物の周辺環境をよく確認して購入の判断材料としてください。
お客様に不都合となりえることもすべてお伝えします！
ご住宅探しは不動産流通システム【REDS】まで！
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