こんにちは、株式会社不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の野渡行泰（のわたり ゆきやす）です。
お住まいをはじめとする不動産の購入活動や売却活動をしていると「不動産登記」や「不動産登記費用」という言葉を耳にすることがあるかと思います。そこで、今回のブログでは、売買にかかわる「不動産登記」「不動産登記費用」について説明させていただきます。
不動産登記とは
不動産登記とは、不動産に関する物理的状況（場所、広さ、構造など）と、所有権や担保権などの法的な権利関係を公に記録するための手続きです。これは、不動産取引において法的な権利の保護と透明性を確保するために行われます。
不動産を売買すると、当たり前のことですが所有者が変わります。しかしながら、「誰が所有者なのか」「所有者が誰に変わったのか」などを外見から見ただけで判断するのはとても難しいことです。不動産登記がなされていない場合、第三者から見て、不動産の正しい権利関係（誰が所有者なのか）を確認できません。場合によっては、所有権の紛争や詐欺のリスクも高まります。
不動産登記は、権利関係の明確化や不動産市場の信頼性向上を図るために非常に重要です。不動産を売買または担保として利用する際には、登記が正確かつ完了していることが求められます。
不動産登記の種類は大きく分けて2つ（表示登記、権利登記）
不動産登記には大きく分けて「表示登記」と「権利登記」の2種類の登記があります。
●表示登記（例：建物表題登記、土地地目変更登記など）：不動産の表示登記は、土地や建物などの不動産に関する物理的な情報（土地・建物の構造や規模、建物や構築物の有無など）を記録・表示する登記手続きです。
●権利登記（所有権移転登記、抵当権設定・抹消登記など）：不動産に関する所有権や担保権、その他の法的権利に関する情報を記録・表示する登記手続きです。この登記は、法的な権利関係を明確にし、不動産取引や担保設定において権利の優先順位を確定させるために行われます。
登記で発生する法的効力
表示登記と権利登記を行うことで、主に以下のような法的な効力があります。
1．所有権の確定と公示：権利登記により、不動産の所有者や所有権の変動が明確になり、これが公示されます。これにより、誰が不動産の正当な所有者であるかが公に知られ、不動産市場の透明性が向上します。
2．権利の優先順位：権利登記は、複数の権利者や債権者が同じ不動産に権利を有する場合、その権利の優先順位を確定させます。例えば、担保権の登記は、債権者が借り手に対する優先権を持つことを示し、他の権利者がその権利を考慮する際の基準となります。
3．権利の取得者への保護：不動産の表示登記や権利登記は、取引参加者や担保権の取得者を法的に保護します。登記によって不動産にかかる権利や担保が公になり、これに基づいて取引が行われることで、関係者の権益が確立されます。
4．第三者との取引の安全性向上：不動産の表示登記と権利登記が適切に行われている場合、第三者との不動産取引がより安全になります。登記簿に記載された情報をもとに、購入者や債権者は取引相手の権利状況を確認でき、法的なトラブルを回避しやすくなります。
これらの要素は、不動産市場において法的な透明性を高め、取引当事者や関係者の権益を保護するために重要です。
不動産売却時の登記
売主様が不動産売却時に必要となる登記には、主に以下のようなものがあります。
●抵当権抹消登記：抵当権が設定された不動産の売却では抵当権抹消登記が必要です。不動産購入時の住宅ローンを利用する際に金融機関が不動産に設定した抵当権を売却時に抹消する必要があります。
●住所変更登記・氏名変更登記：不動産の所有者等名義人の住所や氏名は、法務局が管理する登記簿に記録されており、登記簿上の所有者等名義人の住所や氏名が現在と異なる場合、住所・氏名の変更登記が必要です。
●相続登記：相続により不動産を譲り受けた際は、相続登記が必要です。相続登記を行わないまま不動産を所有していた場合、相続した人は不動産の売却や譲渡を行うことができません。
不動産購入時の登記
買主様が不動産購入時に必要となる登記には、主に以下のようなものがあります。
●所有権移転登記：所有権移転登記は、不動産購入後、自身に所有権を移すために必要となります。
●抵当権設定登記：不動産購入のために住宅ローンを利用した場合、金融機関が不動産に抵当権を設定します。
不動産登記費用の内訳
ここまで不動産登記について説明をしてきましたが、不動産登記を行うためには当然ですが費用がかかります。その内訳は、「登録免許税」「司法書士（土地家屋調査士）報酬」「登記手数料」です。
●登録免許税：不動産登記手続を自分で行うか、司法書士（土地家屋調査士）に依頼するかにかかわらず必ず発生し、すべての登記手続きがこの登録免許税の課税対象です。各登記の種類によって定められている課税標準額に税率をかけて算出されます。
●司法書士（土地家屋調査士）報酬：不動産登記手続を自分で行った場合は不要ですが、不動産登記手続は売却・購入に関わらず、委任状を預かった司法書士（土地家屋調査士）が代理で行うケースが多く、その際の司法書士に対する報酬です。
●登記手数料：登記簿謄本（登記事項証明書）など登記に必要な書類を取得するための手数料です。
以上が「不動産登記」「不動産登記費用」についてのご説明となります。
多額の費用がかかるケースもありますので、あらかじめ把握し、資金計画を立てておきましょう。
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