不動産の個人間売買のメリットとデメリット、トラブルと注意点も解説

こんにちは。仲介手数料が必ず割引、最大無料の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の片岡慎太郎と申します。

2024年1月3日のドラマ『正直不動産special』のテーマになりそうで取り上げられていなかった「個人間売買」について解説したいと思います。

『正直不動産special』の後半の部分に、お父さんが息子のために所有している不動産（畑）に担保を付けて銀行からお金を借りるお話があったかと思います。

個人間売買において、実は、ここが一番難しいところだと思います。まずは、個人間売買のメリット・デメリットについてご説明いたします。

個人間売買

個人間売買のメリットとデメリット
個人間売買での注意点
個人間売買でもトラブルはある
個人間売買でも不動産仲介会社を入れることを推奨
1. 関連

個人間売買のメリットとデメリット

個人間売買の主なメリットは以下の3点です。

（1）仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋消費税）が不要。
（2）契約内容を自由に決められる。
（3）契約・引き渡しのスケジュールを自由に決められる。

一方、主なデメリットは以下の3点です。

（1）契約内容など自由に決められる分、手間がかかってしまう。
（2）思わぬところで、トラブルに発展してしまう。
（3）住宅ローンが利用できない場合がある。

個人間売買での注意点

私が経験したお客様は、個人間売買について事前にご相談をいただきましたが、不動産業者が仲介しない契約は、契約内容などについて売主、買主に偏ってしまう箇所があり、売買価格が相場以下との理由で住宅ローンが使えないケースがありました。

結局、そのお客様は不動産業者に契約書の作成を依頼して価格も私が調べた周辺相場にてご納得していただき、個人間売買を締結していただきました。

住宅ローンも利用でき問題はありませんでしたが、個人間売買は受け付けてくれない金融機関も多いので、住宅ローンを組む場合は、あらかじめ銀行に確認したほうがいいと思います。私も金融機関を探すのに苦労した記憶があります。

『正直不動産special』では、金融機関の融資について詳しく取り上げていませんでしたが、お父さんは、息子のために高い利息で、お金を借りたのだろうなぁ～と思いながら見ていました。

売買価格も市場の相場からあまりにも安すぎると贈与とみなされてしまい、贈与税が加算されてしまうケースもあります。個人間売買は、価格についてもお互いに自由に決められますので、どちらも納得していれば問題ないのですが、税務署はしっかりチェックしていますので、不動産屋さんに相場の確認はしたほうがいいと思います。

個人間売買でもトラブルはある

主人公の永瀬は、仲介手数料をもらったと言っていたので、個人間売買ですが、仲介手数料をもらう形で業者が仲介する契約を行ったと思います。仮に現実の話なら両手仲介なので、仲介手数料はいい金額だったかもしれませんが、担当者は、融資する銀行を探したり、現在借入している保証会社など期日の相談をしたりなど相当な苦労があったと思います。

今回は、親子間だったという事情もあり、住む人が変わらない形のリースバック契約だったので、近隣トラブルなどはなさそうな感じでしたが、親戚やご近所さんが購入した場合は、入居後の建物の不具合、地中埋設物、塀の所在、越境などの問題からトラブルに発展することは、十分考えられます。

我々プロからしてみれば、越境などは事前に確認して、売主様から覚書の取得を取るように依頼をしますが、個人間売買の場合は、その辺もあいまいなケースが多いと思います。

また、昔の測量と今の測量では、土地面積の誤差が生まれるケースが多いです。昔は「縄伸び」「縄縮み」と言って縄で測っていました。登記所にある測量図が古い場合は、要注意です。家を買ったはいいけど、土地が登記面積より小さいため、違反建築になってしまうケースも考えられますので、仮測量で構いませんので、あらかじめ行っておくといいかもしれません。

土地、建物に抵当権が付いている場合も要注意です。売却金額で住宅ローンの抵当権が解除されればいいですが、固定資産税などの税金滞納のために付いた抵当権、仮登記など、借金がいくらあるのかも売主様に確認しておくことも必要です。