新年あけましておめでとうございます。REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原直樹です。
旧年中は本当にたくさんのお客様にご支持をいただきまして、お取扱高は20億円を超え、過去最高の実績となり、皆さまのお役に立つことができました。本当にありがとうございました。これからも、REDSのコスパの良い仲介サービスを通して、皆さまのお役に立つことをライフワークとして、一層頑張ってまいります。
2024年の注意点としては、住宅ローン控除の制度変更がありますので、まとめていきます。
2024年から住宅ローン控除が変わります
年末の住宅ローン残高の0.7％分相当が、所得税・住民税から還付されることでおなじみの住宅ローン控除ですが、2024年1月から大きく変わることをご存じでしょうか。
特に、新築戸建てについては、省エネ基準に適合していることが必須要件になるうえ、控除上限も従来の制度に比べて減額されます。そのため、今後は今まで以上に制度を上手に活用することが求められるでしょう。
「省エネ基準を満たさない新築住宅」では原則住宅ローン控除は不可に
2023年までは、省エネ基準を満たしていない新築住宅であっても、最大で3,000万円×0.7％×13年間＝273万円の控除を受けることができました。
2024年からは、なんと0円です。
※2023年中に建築確認申請し2024年6月までに竣工する場合は、最大140万円受けられる特例がありますが、一時的な経過措置です。
273万円が0円になってしまうとは、なかなかのインパクトですね。物件の選定時には、「2024年の住宅ローン控除に適合するか」を必ず確認しましょう！
省エネ基準を満たしていても控除額は減額に
省エネ基準適合住宅も従来に比べて、借入金の上限額は500万～1,000万円ほど減額されることになりました。
2023年までは、省エネ基準を満たした新築住宅であれば、最大で4,000万円×0.7％×13年間＝364万円の控除を受けることができました。
2024年からは、最大で3,000万円×0.7％×13年間＝273万円の控除となり、差額は91万円です。この91万円の減額分を取り戻すために、ペアローンや連帯債務を活用された方が有利になるケースも出てくるかと思います。
イメージとしては、2023年までは、ご主人様単独で4,000万円お借入の資金繰りをしていた方は、2024年は、ご主人様3,000万円＋奥様1,000万円お借入の資金繰りで、あえてペアローンや連帯債務とした方が、お得になる可能性があります。
ペアローンや連帯債務でローンを組む際の注意点
①団体信用生命保険（団信）について
基本で付帯する団信は、ペアローンと連帯債務で違いがありますので、注意が必要です。
ペアローンの場合：各自の借り入れ分にしか付帯しませんので、一方の死亡や高度障害が起きた際に、双方の借入総額に対して保障をつける場合は、〈金利＋0.18％程度〉の別途費用がかかります。
連帯債務の場合：主債務者に対して借入額総額の保障が付きます。主債務者ではない方にも保障をつける場合は、〈金利＋0.18％程度〉の別途費用がかかります。
②ローン審査について
ペアローン、連帯債務のいずれの場合も、それぞれが単独でローンを組むことができる与信が求められますので、収入合算するだけのつもりでも、一定の勤務内容であることが必要です。
③還付額以上の所得税＆住民税の負担があること
住宅ローン控除は、所得税＆住民税からの還付になりますので、産休育休で所得が低い期間は、納税をしないので還付もありません。産休育休の期間や、未就業の期間が長期にわたる場合は、住宅ローン控除の恩恵を享受できない場合があります。
④ペアローンの場合は、ローン契約時の印紙代が2倍
連帯債務の場合は、ローン契約が1件なので印紙代も1件分です。しかし、印紙代がかからない電子契約が多くなったので、それほど気にしなくてもよいかと思います。また、5,001万円以上の借入額の場合は、印紙代が連帯債務の場合は1件6万円に対して、ペアローンの場合は1件2万円×2件で4万円なので、かえって安くなります。
⑤連帯保証では住宅ローン控除が受けられない
「連帯債務」と「連帯保証」は似ていますが全く違います。
「連帯債務」とは1つのローンに対して債務者が複数人いることを意味し、連帯債務者はそれぞれがローン全体に対して責任を負います。 連帯保証人と連帯債務者の大きな違いは、「連帯保証人は債務者ではない」という点です。 なので、連帯保証人は住宅ローン控除を受けらません。（借りた人がお金を返せない場合のみ、返済義務が生じます。）
収入合算でローンを組む際には必ず確認してください。
⑥住宅ローンの負担率に応じた所有権持分にする
購入する不動産の所有権持ち分は、住宅ローン返済の負担率や、各自の借入額の比率や、各自の年収の比率により、案分した方が無難です。逸脱している場合は、税務署の判断により、贈与を問われる場合があります。
思い当たるご注意点を挙げましたが、ケースバイケースなので、お気軽にご相談ください。
住宅ローン控除は縮小傾向。お得な住宅購入はお早めに！
今回の住宅ローン控除改正では、省エネ基準適合住宅だけでなく、認定住宅やZEH水準省エネ住宅も従来に比べて借入金の上限額が500万～1,000万円ほど減額されることになりました。
すでに行われた1％→0.7％の改定など、流れとしては縮小の傾向にありますので、気になる物件がある方は、お得な税制優遇があるうちにご検討を始めましょう！
2024年の不動産売買は、経験豊富なREDS宅建マイスターへお任せください。
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