こんにちは。仲介手数料最大無料または割引の不動産流通システム、REDSエージェント、宅建士の鈴木朋子です。
ずいぶん、朝晩は寒くなりましたが暖かい日があったり、寒い日があったり、着るものも困りますが体調を崩されていないでしょうか。先日私も体調不良で病院にいきました。インフルエンザとコロナが流行っているそうです。どうぞお身体ご自愛下さい。
今日は建ぺい率と容積率についてお話します。
建ぺい率とは
建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を示します。簡単に言えば、建物を建てる土地の面積に対して、実際の建物の面積がどれくらい占めているかを示す指標です。計算式は以下の通りです。
建ぺい率=建築面積÷敷地面積
例えば、100㎡の敷地面積に対して、50㎡の建築面積の建物を建てた場合、建ぺい率は50％になります。
そこで、ある程度の空地を設け、ゆとりある建物を建てるように誘導する目的で、建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられているのです。
用途地域ごとの建ぺい率
建ぺい率の制限は地域ごとに異なるため注意が必要です。そこを住宅地域にするのか、はたまた商業地域にするのかといった「用途地域」として分かれており、それぞれ建蔽率の制限が微妙に異なっています。ここで、住宅に関連する用途地域（7種類）について紹介します。
用途地域の概要
●第一種低層住居専用地域 → 低層住宅専用地域
●第二種低層住居専用地域 → 小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
●第一種中高層住居専用地域 → 中高層住宅の専用地域
●第二種中高層住居専用地域 → 必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
●第一種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地のための地域
●第二種住居地域 → 大規模な店舗・事務所の立地を一部制限する住宅地のための地域
●準住居地域 → 自動車関連施設など沿道サービス業と住宅が調和して立地する地域
建ぺい率30・40・50・60％の用途地域
▼第一種低層住居専用地域
▼第二種低層住居専用地域
▼第一種中高層住居専用地域
▼第二種中高層住居専用地域
建ぺい率50・60・80％の用途地域
▼第一種住居地域
▼第二種住居地域
▼準住居地域
容積率とは
容積率は、敷地面積に対する3次元空間の割合を示します。具体的には、土地に対して何階の建物を建てることができるかを定める基準です。計算式は以下のとおりです。
容積率=延べ床面積÷敷地面積
延べ床面積とは、各階の床面積を合計したものです。容積率は人口をコントロールするために設けられており、建築基準法によって制限があります。特定の条件を満たす場合、容積率の緩和が行われることもあります。
この計算からも見て取れるように、容積率を求めるうえでは「延べ床面積」がポイントになります。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のこと。つまり、容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準となります。
ちなみに、玄関、バルコニー・ベランダ、ロフトなどは延べ床面積には含まれません。また、地下室やビルトインガレージ（ビルトイン車庫）などは延床面積に含まれない場合があるため、結果的に容積率が緩和されるケースがあり、これを「容積率の緩和の特例」といいます。
「容積率の緩和の特例」とは、容積率の上限は都市計画によって決められていますが、一定の規準を満たせば、この制限が緩和されるというもの。たとえば敷地面積が狭い場合でも「容積率の緩和の特例」を利用することで、定められた容積率をオーバーする（＝違法物件になってしまう）ことなく、面積を有効に活用したプランが建てられます。
上記のように、土地でお探しの方は、建ぺい率と容積率で建てられるものがかなり変わります。土地をお探しの方、弊社では参考プランも入れられます。何なりとご相談ください。どうぞお気軽にお問い合わせください。
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