REDSエージェント、宅建士の木村康幸です。
家族構成の変化や転勤、高齢化、移住などで住み替えを考えているお客様は多いと思いますが、住宅ローンを抱えた状態で新しく住宅購入できるのか、不安になる方も多いでしょう。売却と購入が、ほぼ同時期にできれば理想的ですが、なかなか想定どおりにはいきません。
今回は住み替えのコツについて解説します。
住み替えのテクニック
住宅ローンは原則として、1世帯につき1軒の住宅に対して利用するのが前提です。原則的に二重の住宅ローンは難しいです。同じ銀行で住宅ローンの組み換え、もしくは完済して他の銀行で新規に住宅ローンを組み直します。ほとんどの場合で、新規融資の条件に現在の住宅ローンの完済が入ります。
2軒目のローンとして「セカンドハウスローン」や「親族居住用住宅ローン」があります。銀行により名称が違います。銀行には独自の返済比率があり、購入が先の場合、ご自宅が売れるまでの間、銀行によっては短期間の二重ローンを認めてくれる場合もあります。
ご自宅の売却先行の場合（売り先行）
契約から引き渡しまで、期間は少し長めに想定しておきましょう。通常、居住中の物件では契約から引き渡しまでが2～3か月くらいですが、3～6か月いただいて、その間に物件を探します。その期間内に住み替え先の物件が見つかればいいのですが、見つからない場合は、一時的に賃貸物件への仮住まいも視野に入れなくてはなりません。引き渡し期日までに引き渡さないと契約違反になってしまうからです。
さらに引き渡し猶予を7日くらい見ておくといいでしょう。引き渡し猶予とは、売買代金の支払い清算が終わってから数日間、引き渡しを待ってもらうことです。通常は1週間から10日程度です。ただし、引き渡し猶予の特約が契約書に記載されていると銀行によっては融資が受けられませんので注意が必要です。
新規物件購入を先行にする場合（買い先行）
住み替えには、金銭的にゆとりがあれば気に入った物件を先に購入して、引っ越し後、自宅をゆっくり売却していくという方法もあります。二重ローンの支払いにも耐えられるゆとりが必要です。
銀行によっては、6か月くらい新規住宅ローンの金利だけの支払いで元金支払いを待ってくれる場合もあります。
特約を記載するもの
購入と売却がほぼ同時となった場合、下記のような特約を記載します。購入したのはいいのですが、万が一、自宅売却の契約が崩れた場合の備えです。お金が入ってこなくなるので購入できなくなります。
1．買主はその所有する所在：新宿区西新宿一丁目●●番地●● 家屋番号：西新宿一丁目●●番●●の●● 建物の名称：●●マンシヨンを売却し、その売却代金を本物件の売買代金に充当するため、令和5年12月18日付不動産売買契約（以下「買い替え契約」という。）を締結済ですが、買主の責に帰さない事由により買い替え契約が解除された場合、あるいは買主の責に帰さない事由により売買代金の入金が遅延し、かつ入金日が未定である場合には、本物件の所有権移転登記の時期までは、買主は本契約を無条件にて解除することができるものとします。
2．前項により本契約が解除された場合、売主は買主に対し、受領済の金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。
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次に、売却したのはいいが、万が一、新規購入の契約が崩れた場合の備え。引き渡し猶予付き。新規購入の契約が崩れると住む場所がなくなってしまうためです。
1．売主は本物件の買い替え先として、所在：大田区区山王一丁目●●番地● 家屋番号：山王一丁目●●番●の●● 建物の名称：●●第二マンシヨンを購入するため、令和5年12月18日付不動産売買契約（以下「買い替え契約」という。）を締結済ですが、売主の責に帰さない事由により買い替え契約が解除された場合には、本物件の所有権移転登記の時期までは、売主は本契約を無条件にて解除することができるものとします。
2．前項により本契約が解除された場合、売主は買主に対し、受領済の金員を無利息にて速やかに返還しなければなりません。
3．買主は、売主に対して、本物件の引き渡しを売買代金支払い日の翌日から7日間猶予するものとする。また、猶予期間中、売主は本物件の管理責任を負い、猶予期間中に天災地変等の不可抗力によって本物件の全部又は一部が滅失もしくは毀損したときは、その損失は売主負担とする。なお、固定資産税等の負担は上記引渡日をもって区分し、その前日までの分を売主負担、引き渡し以降の分を買主負担とする。
住み替えに関するご相談はぜひREDSまでご相談ください。
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