皆様こんにちは、REDSの宅建士・宅建マイスターの川口です。今回は「不動産トラブルの事例とその対処方法」に関することをお伝えいたします。
不動産トラブルは、さまざまな原因や事情によって発生します。不動産取引に関わる売主・買主は、トラブルを未然に防ぐためにも、契約内容や法令上の制限などを十分に理解し、適正な取引を行うことが重要です。また、万一トラブルに巻き込まれた場合には、適切な対処方法を知ることが必要です。
具体的にどんなトラブルがあるのか、その対処方法を解説します。
よくある不動産トラブル
1．境界のトラブル
土地や一戸建てを売買する際に、境界が不明確だったり、隣地との境界紛争が起きたりすることがあります。このようなトラブルを避けるには、売買前に境界を確定しておくことが必要です。また、売主は境界に関する情報を買主に告知する義務があります。境界が確定できない場合は、売主と買主の間で合意書を締結しておくことが重要です。一番は測量士に測量を依頼することをお勧めします。
2．地下埋設物のトラブル
土地の下に地下埋設物が残っていると、建築やリフォームの際に工事費用が増えたり、地盤が不安定になったりすることがあります。地下埋設物がある場合は、売主はその存在を買主に告知する義務があります。また、売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設けることもできますが、一般的には売主による3か月間の責任負担があります。
3．物理的瑕疵のトラブル
建物に雨漏りや傾き、シロアリの発生などの物理的瑕疵があると、買主から損害賠償や契約解除を請求されることがあります。物理的瑕疵についても、売主はその存在を買主に付帯設備や告知表により説明する義務があります。また、売買契約書で契約不適合責任の免責条項を設けることができます。
4．契約書の内容と現況の相違トラブル
売買契約書に記載された物件の内容と、実際の物件の現況が異なることがあります。例えば、面積や構造、設備などが著しく契約書と一致しない場合です。このような場合は契約不適合責任に抵触する場合があります。トラブルを避けるには、売買前に物件の現況を確認することにつきます。また、売主は現況と契約書の内容が一致しない場合は、買主にその旨を告知する義務があります。
5．不動産業者の過失や不正トラブル
不動産取引には、不動産業者が仲介や代理として関わることが多いです。不動産業者は、売主と買主の利益を公平に配慮し、適正な取引を行うことが求められます。しかし、中には、過失や不正によって売主や買主に損害を与える不動産業者もいます。
例えば、物件の情報を隠したり、虚偽の情報を提供したり、売買代金を横領したりします。このような業者によるトラブルを避けるには、不動産業者が信頼できる業者かどうか、実績はあるのかを確認するといいでしょう。
不動産業者に損害を受けた場合は、以下の対処方法があります。
・損害賠償の請求：不動産業者に対して損害賠償を請求することができます。損害賠償の額は、不動産業者の行為による物件の価値の減少分や売買代金の損失分などとなります。損害賠償の請求に対して不動産業者が応じない場合は、裁判所に訴えることができます。
・不動産業者の登録の取消しや業務停止の申し立て：不動産業者の過失や不正が重大なものである場合、不動産業者の登録の取消しや業務停止を当局に申し立てることができます。申し立ては、不動産業者の所在地の都道府県知事に対して行います。申し立てが認められると、登録の取消しや業務停止などの行政処分があります。
6．物件の引渡しトラブル
物件の引渡しとは、売主が買主に物件の所有権や占有権を移転することを指します。物件の引渡しは、通常は売買代金の全額支払いと同時に行われます。
一見、スムーズに行われる手続きのようですが、物件の引渡しでトラブルが発生する場合もあります。例えば、物件の引渡し日が遅れたり、物件の状態が悪化したり、物件に第三者が居住したりする場合です。このようなトラブルを避けるには、売買契約書に物件の引渡しに関する条件や責任を明確に記載することが必要です。
物件の引渡しでトラブルが発生した場合は、以下の対処方法があります。
・契約解除：トラブルが重大なものである場合、売主や買主は契約を解除することができます。ただし、契約解除には一定の手続きが必要で、相手方の同意がない場合は裁判所に申し立てる必要があります。また、契約解除によって売主や買主に損害が発生した場合は、相手方に損害賠償を請求することができます。
・損害賠償の請求：トラブルが軽微なものである場合、売主や買主は契約を維持しつつ、相手方に対して損害賠償を請求することができます。損害賠償の額は、物件の引渡しに関するトラブルによる物件の価値の減少分や利用損失分などとなります。損害賠償の請求に対して相手方が応じない場合は、裁判所に訴えることができます。
以上、不動産トラブルの事例と対処方法について、売買に関するものを紹介しました。不動産取引にはさまざまなリスクが伴いますので、契約内容や法令上の制限などを十分に理解し、適正な取引を行うことが重要です。また、万一トラブルに巻き込まれた場合には、不動産会社をはじめ弁護士などの専門家に相談することも必要です。
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