REDSエージェント、宅建士の伊藤靖陽です。「住宅ローン控除」もしくは「住宅ローン減税」って、よく耳にする言葉ですよね。
理解しているようで難しいのですが、住宅を購入した際には大変重要な役割を果たすものです。毎年のように内容が細かく変わる制度なので、我々も常にチェックしています。
ここではみなさまが、迷わないようにわかりやすく簡単に「住宅ローン控除」「住宅ローン減税」について説明させていただきます。今回は、「中古住宅」を購入した場合の住宅ローン控除についてです。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅の取得または増改築（リフォーム）などをした場合に、本来支払うべき所得税額が控除できる制度です。
住宅ローン控除は2022年に制度が見直され、適用期間が2025年まで延長されました。原則として2025年12月31日までに入居した人が適用対象とされます。
控除率は新築住宅・買取再販・中古住宅ともに0.7％です。控除期間は、新築住宅と買取再販は2022年～2023年の入居であれば13年間、2024年～2025年の入居の場合は10年間です。
中古住宅に関しては2022年から2025年の適用対象期間を通し、一律10年間とされておりますので、10年間にわたり税金の控除が受けられる制度だとご理解ください。
気になる控除額は
住宅ローン控除の制度でいくらお得になるのでしょうか。
●一般中古住宅
2,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高14万円×10年⇒最高140万円です！！
●その中古住宅が、認定住宅（長期優良住宅、低炭素住宅）、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のどれかに該当していれば、
3,000万円×0.7％（一律）⇒毎年最高21万円×10年⇒最高210万円です！！
しかし、認定住宅やZEH水準省エネ住宅などである中古マンションは大変少ないので、ほとんどは控除対象額2,000万円で、10年間最高140万円控除と考えておけば間違いはなさそうです。
これらは年末調整にて、毎年12月のお給料日に支給されます！ なんとも助かる制度ですよね。
ただし、必ず上記の額が戻ってくるわけではなく、みなさまの組まれた住宅ローンの額や、控除される年の所得税により変動しますので、詳しくは税務署にてご確認ください。上記は居住年が2022～2025年の場合の制度です。
住宅ローン控除を利用できる条件
住宅ローン控除は大変得する制度なので、中古物件を購入する際は利用したくなりますが、残念ながらすべてのお客様が、すべての物件で住宅ローン控除を利用できるわけではありませんので、まずは条件をチェックしましょう！
以下の条件、すべてに該当していないと利用できません！！
①中古住宅であること
新築住宅や買取再販住宅に該当しない住宅のうち、新耐震基準に適合している住宅であること
【要注意ポイント】
●昭和57（1982）年1月1日以後に建築されたものであること
●昭和57（1982）年1月1日以前に建築されたものであっても、
「取得の日前2年以内に耐震基準に適合している耐震住宅であること」または、
「上記に該当しない要耐震改修住宅のうち、その取得の日までに耐震改修を行うことについて申請をし、かつ、居住の用に供した日までにその耐震改修により家屋が耐震基準に適合することにつき証明がされたものであること」
のどちらかに該当できれば中古住宅として、住宅ローン控除の対象となります。
②中古住宅の取得の日（鍵の引き渡し日）から6か月以内に入居していること
③この特別控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住の用に供していること。
※個人が死亡した日の属する年にあっては、同日まで引き続き住んでいること。
④この特別控除を受ける年分の合計所得金額が2,000万円以下であること。
⑤登記簿に表示される床面積が50㎡以上であり、かつ、床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること。
⑥住宅ローンの返済期間が10年以上であること。
⑦2つ以上の住宅を所有している場合には、主として居住の用に供すると認められる住宅であること。
⑧贈与による住宅の取得でないこと。
⑨住宅の取得（その敷地の用に要する土地等の取得を含む）は、その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと。
⑩居住年およびその前2年の計3年間に次に掲げる譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと（※3000万円の特別控除など、複数該当。詳しくは国税庁HPにて記載）。
以上です。
何やら難しいことも書いてありますが、まずは①の検討される物件の築年数や⑤の検討されている物件が50㎡以上（登記簿上）あるかないかを確認すると比較的スムーズかと思われます。
注意点は、普段私たちが目にするWeb広告、チラシ、パンフレットなどに記載されている平米数（㎡）は壁芯計算です。一方、住宅ローンの対象としているのは登記簿上の平米数（内法計算）です。広告には53㎡と記載されていても、登記簿上では50㎡以下の場合があります。これらの詳細については私たち不動産会社にお問い合わせください。
また、40㎡以上であれば住宅ローン控除が適用されると誤認している方もいますが、これは新築住宅の場合で、所得金額が1,000万円以下の場合にかぎり、2023年以前に建築確認を受けた物件であれば、床面積要件（登記簿上）が40㎡以上に緩和されます。
また、①の「昭和57年1月1日以後に建築されたものであること」もポイントです。こちらに該当していれば、住宅ローン控除が利用できることになります。
②については、カギの引き渡し（決済日）から半年以内に引っ越しをしていることが住宅ローン控除を利用できる条件ですので、引き渡しを受けても何らかの理由で引っ越しが遅れてしまう方は要注意です。
住宅ローン控除の利用を申告するタイミングなどご不明点は多々あるかと思います。ぜひ、お気軽にREDSエージェント伊藤靖陽にご相談ください。
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