REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの菅野です。住宅ローンの選択で見落としがちなポイントについて今回書いてみます。
住宅ローンって、普通に考えると「借入金利が安ければよい」となりますが、果たして本当にそれだけなのでしょうか。金利が低ければ、返済額は低くなります。しかし、初期費用を合わせて考えると、金利が高い商品を選んだほうが全体の負担額が下がる場合がありますので、解説します。
住宅ローンの「保証料」と「融資手数料」の違いに注意
住宅ローンの初期費用としてかかるものに以下の2つがあります。それぞれ解説します。
・（先払い）保証料
・融資事務手数料（ローン取扱手数料）
（先払い）保証料
保証料とは、住宅ローンを借りるに当たって「保証会社」に支払うお金です。住宅ローンは基本的には保証人は不要です。その代わり、返済が滞ったときに保証会社が金融機関に代位弁済をおこないます。これは賃貸の保証会社と同じです。
このため、賃貸の保証会社と同じように「保証料」が必要となります。保証料は借入期間と借り入れ金額に応じて料金が決まっており、期間が長いほど、借り入れ金額が上がるほど高くなります。また、繰り上げ返済を行い、期間が短くなるとその期間分の保証料は払い戻されます。
融資事務手数料（ローン取扱手数料）
融資事務手数料（ローン取扱手数料）とは、「銀行」に支払うお金です。名目は金融機関によっていろいろですが、借入期間にかかわらず一般的には融資金額の2.2％の料金となります。期間は関係ないため繰り上げ返済を行っても返戻金はありません。
これは「手数料」と称してはいますが、実質的には「前払利息」のようなものです。そのため、保証料型よりも金利を安くすることができます。
みずほ銀行の場合
この違いについて、みずほ銀行さんのWebサイトで分かりやすい説明がありました。
みずほ銀行｜保証料の支払方法
こちらのページでは3,000万円を借り入れたケースとなっていて、10年で全額繰上返済する場合には「保証料」が有利、35年借りっぱなしの場合には「ローン取扱手数料（融資手数料）」が有利となっています。
では実際のところ、何年くらいで分かれ目がくるのでしょうか。
「保証料先払い型」と「融資事務手数料（ローン取扱手数料）型」の比較
今回は5,000万円を借り入れた場合で計算してみます。計算したのは、みずほ銀行さんのこのページです。
みずほ銀行｜ネット住宅ローン返済額シミュレーション
借入期間10年の場合
【保証料前払いタイプ】変動金利0.425％
支払利息 107万8,600円＋諸費用 76万200円＝合計183万8,800円
【ローン取扱手数料タイプ】変動金利0.375％
支払利息 95万1,160円＋諸費用 143万3,000円＝合計238万4,160円
圧倒的に保証料前払いタイプのほうが、合計の費用は低いですね。
借入期間20年の場合
【保証料前払いタイプ】変動金利0.425％
支払利息 216万3,520円＋諸費用 107万4,700円＝合計323万8,220円
【ローン取扱手数料タイプ】変動金利0.375％
支払利息 190万6,240円＋諸費用 143万3,000円＝合計333万9,240円
20年でも、まだ保証料型のほうが総費用は低くなります。
借入期間25年の場合
【保証料前払いタイプ】変動金利0.425％
支払利息 271万1,500円＋諸費用 119万5,700円＝合計390万7,200円
【ローン取扱手数料タイプ】変動金利0.375％
支払利息 238万8,100円＋諸費用 143万3,000円＝合計382万1,100円
25年まで借りますと、ローン取扱手数料（融資手数料型）のほうが総費用は安くなります。今回のシミュレーションですと、だいたい22年くらいまでは保証料型のほうが有利です。
「保証料金利上乗せ型」はお得か？
では、保証料金利上乗せ型（保証料を前払いしない方式）だと、どうなるでしょうか。
金利上乗せの場合
金利上乗せ型の場合、保証料を先払いしない分、保証料先払い型より金利が0.2プラスとなります。
借入期間10年 変動金利0.625％
支払利息 159万1,600円＋諸費用 33万3,000円＝合計192万4,600円
となり、すでに保証料先払い型より総費用が高くなってしまいます。
借入期間5年の場合
借入期間5年でも
【保証料先払い型】変動金利0.425％
支払利息 54万1,840円＋諸費用 56万2,000円＝合計110万3,840円
【保証料金利上乗せ型】変動金利0.625％
支払利息 79万8,280円＋諸費用 33万3,000円＝合計113万1,280円
このように、先払いしたほうが総額は安いのです。金利上乗せ型は初期費用をとにかく抑えないといけないという方以外には、あまりおすすめとは言えません。
まとめ
以上より、今回のシミュレーションですと
・二十数年以内に全額返済、もしくは売却する場合は「保証料前払い型」がおすすめ
・二十数年以上住む、早期返済もあまり検討しない方は「融資手数料型」がおすすめ
となります。ちなみに今回はみずほ銀行さんのシミュレーションですので、それ以外の金融機関を利用される場合に、今回のシミュレーションは当てはまらない場合があります。
昨今では短期譲渡所得となる取得から5年を超えた段階で住み替えをされる方も多くございます。そういった方にとっては「保証料先払い型」を検討するのがよろしいかと思われます。
一方、住宅ローンは団信（団体信用生命保険）に加入するのが一般的ですので、住宅ローンの借入額を生命保険的な扱いとして考え、繰り上げ返済をしない方も少なからずいらっしゃいます。そういった「終の棲家」として住宅を購入される方にとっては、金利を低く長く借りられるほうが有利ですので、「融資手数料型」をご利用されるほうがよいと思います。
また、ネット銀行など、そもそも住宅ローン商品に保証料先払い型のない金融機関も最近は増えています。保証料先払い型の住宅ローンはレガシーな金融機関（地銀、信金など）で取り扱いがあります。都市銀行では、みずほ銀行とりそな銀行、埼玉りそな銀行で取り扱っています。
今の時代、ネット銀行などで表示されている低い金利に惹かれてしまいますが、支払総額が重要ですので、検討する際には初期費用を含めたシミュレーションが必要です。お客様のライフプランにより選ぶべき住宅ローン商品は異なります。
ぜひともREDSのエージェントにご相談ください。経験豊富なREDSエージェントは、お客様に最適な住宅ローンを選ぶことが可能です。
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