REDSエージェント、宅建士の後藤です。9月に入りましたね。朝晩はだいぶ過ごしやすくなりましたが、日中はまだまだ暑い日が続きそうです。夏の疲れなど出されないよう体調には気をつけてくださいね。今月もよろしくお願いします。
前回に続き今月は、中古住宅のメリット、デメリット、同じ中古住宅でも売主が個人の場合と宅建業者の場合の其々のメリット、デメリットを考えてみました。
中古住宅を買うメリット
中古住宅を買って住むメリットについて考えてみましょう。
価格が安い
中古住宅は、新築住宅に比べて価格が安いのが最大のメリットです。一般的に築年数が経過するほど価格が下がる傾向にあり、予算内で広い物件や好立地の物件を探すことができます。
選択肢が多い
中古住宅は、市場に出回っている物件数が多いため、新築住宅よりも選択肢が豊富です。自分の希望に合った間取りや設備、デザインなどを探しやすくなります。また、個性的な建築物など、新築では手に入らないような物件に出合える可能性もあります。
リノベーションで自分好みにできる
中古住宅は、購入後にリノベーションを行うことで、自分の好みやライフスタイルに合わせた住まいを作ることができます。中古住宅は購入費用を安く抑えられる分、リノベーションにコストをかけられます。デザイン・素材・間取り変更などに費用をかければ、自由度の高い理想のマイホームに改造できる可能性が高まります。
住環境や近隣情報がわかりやすい
中古住宅は、すでに人が住んでいるか、あるいは以前人が住んでいた場合がほとんどです。そのため、騒音や治安などの住環境や近隣住民の状況などを事前にリサーチしやすくなります。新興住宅地では、開発で環境が変わっていく可能性もありますが、中古住宅では安定した環境を期待できます。
中古住宅を買うデメリット
中古住宅を買って住むデメリットについて考えてみましょう。
損傷や劣化が気になる
中古住宅は、新築住宅に比べて損傷や劣化が目立つことが多いです。建物の築年数や、売主様の使い方にもよりますが、快適に住み続けるためには、設備の入れ替えやリフォームを検討しなければなりません。特に、耐用年数を超えている設備は突然故障することも少なくないため、物件の購入後に交換しておいたほうが安心です。物件価格は安く抑えられるものの、購入後の修繕費が高くなるケースも多いので注意が必要です。
耐震性に劣る物件もある
中古住宅は、新築住宅よりも耐震性が低いことがあります。1981（昭和56）年5月31日までに確認申請を受けた中古住宅は「旧耐震基準」を満たすように建てられているケースが多く、現在の「新耐震基準」で建てられた住宅に比べて耐震性が劣るとされます。耐震性に問題がある物件だと、物件購入・リフォームに加えて耐震補強の費用を見込まなくてはならず、結果的にコストがかさむ可能性もあるので要注意です。
住宅ローン控除の対象外になることもある
中古住宅を購入する場合でも、住宅ローン控除の対象となります。ただし、2022年の税制改正により、対象となる中古住宅の要件が、1982（昭和57）年1月1日以降に建築された住宅であること、または新耐震基準に適合していることが条件となっています。
したがって1981（昭和56）年12月31日以前に建築された建物（マンション含む）の場合で、新耐震基準に適合していない場合は住宅ローン控除の対象外となります。また、他の条件や金融機関によっては住宅ローンそのものが対象外となる場合もあります。
瑕疵が潜んでいる可能性が高まる
中古住宅は、新築住宅よりも瑕疵（かし）が潜んでいる可能性が高まります。瑕疵とは、取引の対象となる土地や建物に何らかの不具合がある状態のことです。中古住宅では築年数の経過などにより、目に見えない部分に瑕疵が潜んでいることも多く、入居後に水漏れなどのトラブルが生じるケースも珍しくありません。
次に、同じ中古中宅でも売主が個人の場合と宅建業者の場合があります。それぞれのメリット、デメリットを考えてみました。
売主が個人のメリット
個人の売主から物件を買うことのメリットについて考えてみましょう。
売買価格が安くなる可能性がある
個人は宅建業者と違って仲介手数料や広告費などの経費をかけないため、価格交渉の余地がある場合があります。また、売主が住み替えの場合など、売主の希望条件に合わせることによって、価格交渉ができる場合があります。
契約条件交渉に柔軟に対応してくれる場合がある
個人は宅建業者と違って、売買条件（買主が住み替えの場合に住み替え特約の相談など）や、引き渡し時期などについて、柔軟に話し合うことができることがあります。
生活情報や物件の履歴を直接聞くことができる
個人は宅建業者と違って、実際に物件を住まいとして使っていたものが多く、物件に対する思い入れや経験を持っているため、物件の魅力や、物件に関するアドバイス、注意点、近隣情報などを詳しく教えてくれる場合があります。
売主が個人のデメリット
個人の売主から物件を買うことのデメリットについて考えてみましょう。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲が狭い
個人は売主が宅建業者の場合と違い、物件に隠れた瑕疵があっても責任を負わないとする場合（売主契約不適合責任免責）があります。負う場合でも、雨漏りや建物の構造耐力上主要な部分の腐食、シロアリの害、給排水管の故障に限定し、引き渡しから3か月以内に通知を受けたものに限るとするものが多く、設備については契約不適合責任を負わないか、主要設備についてのみ引き渡しから7日以内に通知を受けたものに限り修復義務を課すとする契約がほとんどです。また、クーリングオフ制度の適用もありません。
売主とのトラブルや紛争が発生する可能性がある
個人は宅建業者と違って物件に対する思い入れ等の感情を持っているため、契約条件や物件状況などについて意見が対立したり、感情的になったりする場合があります。
売主が宅建業者の場合のメリット
売主が宅建業者の場合のメリットについて解説します。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）の範囲が広い
宅建業者は物件に隠れた瑕疵があった場合には責任を負わなければなりません。これは宅地建物取引業法第40条に以下の記載があります。
（担保責任についての特約の制限）
第40条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治29年法律第89号）第566条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2、前項の規定に反する特約は、無効とする。
従って、契約不適合責任の範囲を限定したり、責任の期間を引き渡しの日から2年に満たない期間を定めたりすることは無効となります。また買い受けの申し込みや契約の締結の場所によっては、クーリングオフ制度が適用される場合があります。
売主の信用度や信頼性が高い
個人と比べ信用度信頼性が高く、売主が途中で契約を破棄したり、引き渡し時期を延期したりする可能性は低くなります。
売主から物件に関するアフターサービスや保証を受けられる場合がある
宅建業者が売主の物件はリフォームをしているものが多く、独自のアフターサービスや保証を付けている場合があります。物件に隠れた瑕疵が発覚した場合や物件に不具合が生じた場合に、売主から修理費用や損害賠償などを請求することが容易であったり、可能であったりする場合が多く、売主から既存住宅売買瑕疵保険などの保証を受けられる場合もあります。
売主とのトラブルや紛争が発生しにくい
宅建業者は物件に対する思い入れや感情を持っていないため、売買条件や引き渡し時期などについて合理的に話し合うことができる場合が多く、また、売主から物件に関する不当な要求やクレームを受ける可能性も低くなります。
売主が宅建業者の場合のデメリット
売主が宅建業者の場合のデメリットについて解説します。
売買価格が高くなる可能性がある
宅建業者は広告費、リフォーム費用、既存住宅売買瑕疵保険など物件を売るために経費をかけており、価格交渉の余地が少ない場合が多いことがほとんどです。ただし、売却に時間がかかっている物件の場合は、少しでも早く売却したいと考え、多少の値引き交渉などにも応じてくれる場合もあります。
生活情報や物件の履歴を聞くことができない場合がある
宅建業者は、実際に物件を住まいとして利用していないため、物件に対する思い入れがなく、近隣情報など、詳しく教えてくれない場合があります。
まとめ
以上、同じ中古住宅であっても売主が個人の場合、宅建業者の場合ではそれぞれにメリットとデメリットがあります。前回の新築住宅も含め自分のライフスタイルや予算、希望やこだわりなどに合わせて、よく比較検討してから決めましょう。
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