こんにちは。 仲介手数料が必ず割引、更には最大無料のREDS宅建士・宅建マイスターの井原です。
今回は都市銀行（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行）での住宅ローンの特徴をまとめていきます。 これは個人の感想ですので、お含みおきください。 審査基準については各金融機関から公表されておりません。個人の経験則になりますのでご容赦ください。
都市銀行の融資条件の各項目解説
事前に各項目をご説明します。
・金利
各行あまり変わらず、変動金利は0.375～1.075%。審査結果によりますが、自己資金の割合により変わることが多いのが現状です。
・団信
無料で付帯するのは、基本の団体信用生命保険（保険料無料・死亡と高度障害のみ保障）だけですので、ネット銀行と比べると見劣りします。別途、金利上乗せや保険料を支払うと、疾病保障を付保することができます。
・融資手数料、融資保証料
融資手数料型しか取り扱いがないのは、三菱UFJ銀行、三井住友銀行です。手数料の金額は、借入金額の2.2％です。
みずほ銀行、りそな銀行は、融資保証料型も選択することが可能です。多くの銀行が融資手数料型のみの取り扱いになりますので、これは貴重な選択肢です。融資保証料の金額は、融資手数料と大差ありませんが、以下の内容が異なります。
融資「手数料」と融資「保証料」の違い
融資手数料は早く返し終わっても、手数料は1円も戻ってきません。一方、融資保証料は場合によりますが、数十万円戻ってくることがあります。
金額はいずれも同程度で借入金額の2.2%程度です。この差は何かというと「手数料」が文字どおり手数料なのに対し、「保証料」は〇〇万円を〇〇年間借入することに対する保証を、銀行傘下の保証会社へ依頼するための費用だからです。
仮に35年間の保証期間に対して、5年後に売却により完済したら、残りの期間分などに相当して返金があります。
元々、都市銀行などほぼすべての銀行が「保証料」として請求しておりましたが、長引く超低金利時代の影響か、ネット銀行を筆頭に、手数料のみ取り扱う金融機関が増えています。数年後に売却する可能性の高いお客様は、融資保証料型の方がお得になる場合が多いですので、要チェックです。
都市銀行の住宅ローン、審査のポイント
都市銀行の住宅ローン審査のポイントについて各項目ごとに解説します。
年収
年収400万円を区切りに、借入可能額が大きく変わってきます。みずほ銀行は700万円以上で、さら大きく借りられるようです。
勤続年数
試用期間中は厳しくなりますが、大企業の場合は1か月分の給与明細があればチャレンジ可能です。源泉徴収票に現勤務先からの丸1年分の収入が反映された状態になると、非常に有利になります。
勤務先
勤務先が中小企業でも問題ありませんが、帝国データバンクなどの企業データベースに登録がない企業の場合は、少し厳しくなります。また、フリーランスや親族経営企業の経営者には厳しい印象です。サラリーマン経営者の場合は、会社の決算内容は不問になることが多いです。自営業者でも安定的な高収入の場合にはチャンスがあり、個人で飲食店経営のお客様でも審査通過の実績があります。
産休・育休中の方
銀行によっては制限がありますが、産休前のご収入で審査が可能です。退職ではなく、ご勤務を継続していることが重要です。育休明けのため、源泉徴収票の金額が低くても、多くの場合、フルタイム勤務時のご年収で審査可能ですので、ご安心ください。
非正規雇用
収入合算やペアローンのお相手なら非正規雇用でもOKですが、それでも年収300万円以上が目安になります。主債務者になる場合は、源泉徴収票で丸1年のご収入が確認できないと厳しくなりますので、ご勤続は最低でも丸1年必要です。契約社員の場合は、雇用契約書が必要です。アルバイト雇用の場合は基本NGです。
副業がある人の確定申告
一番のポイントは「現居宅の家賃を経費計上しているか」です。している場合は、購入しようとしている不動産も「住居兼自宅とするのでは？」と疑義がかかりますので、大きなマイナスになります。具体的には、経費計上している比率で物件価格から減額されてしまう場合があります。その場合は、都市銀行ほど厳しくないネット銀行などがお勧めです。株の売却益（損失）など、一過性の収入（損失）は、収入判定では考慮されません。
諸費用も借りたいという場合
各銀行ともに、本件（物件価格）と同じ金利で融資してくれます。審査上で厳しくなるケースは、旧耐震基準（1981年6月以前に建築確認を受けた）物件と、「単身者」のお客様の場合です。旧耐震基準の物件を単身者のお客様が購入する場合、「頭金1割を必須」とする銀行もあります。
単身のお客様
数年前のフラット35不正利用事件の時から、単身のお客様への審査が厳格化されています。「フラット35不正利用事件」とは、自宅として購入すると融資を受けて、実際には賃貸で運用するような不正利用が発覚した事件のことですが、事件の不正者に単身者が多かったことから、各銀行ともに単身者への融資基準を引き締めました。
購入する物件が50㎡未満の物件の場合も、居住用ではなく投資用に使うのではないかという懸念があるとして、審査が厳しくなる場合があります。その場合は、諸費用は借りられなかったり、頭金が必要だったり、金利が高かったりなどするケースがあります。こうした条件はありますが、銀行の中でも比較的、三菱UFJ銀行は寛容な印象があります。
永住権がない
日本で暮らす外国人の方で、永住権がない人でも、三菱UFJ銀行と三井住友銀行では審査可能です。ただし、単身の方は非常に審査が厳しく、大手企業にお勤めの場合のみチャレンジ可能です。上陸許可日から5年経過していることと、頭金2割以上を入れることが必須条件です。
個人信用情報で異動歴がある
住宅ローンを都市銀行で借りる場合、個人信用情報に問題がある（滞納歴など）と、一発アウトです。
旧耐震基準物件への融資
1981年6月以前に、建築確認申請がされた物件を旧耐震基準物件といいます。耐震診断などを行い、現行の耐震基準に適合することの証明ができる物件は、新耐震基準物件と同等に審査されます。三菱UFJ銀行は旧耐震基準物件を、全く取り扱っていません。それ以外の3行は融資可能です。
借地権物件への融資
借地権物件の場合、築年数の古い物件は注意が必要です。定期借地権の場合は、残存期間が上限になります。各行それぞれ基準がありますので、ご相談ください。マンションの場合のみ、三菱UFJ銀行は融資不可です。
コンパクトな物件
マンションの場合は、壁芯（もしくは登記簿）30㎡以上が基準です。一戸建ての場合は、土地が40㎡以上でないと融資不可です。また、㎡数に関わらず、ワンルームの間取りの物件には三井住友銀行では融資不可です。
リフォーム費用
中古物件を買って、自分でリフォームされる場合、各銀行で、物件価格にリフォーム費用を上乗せして融資可能です。各行それぞれ基準がありますので、個別にご相談ください。三菱UFJ銀行とみずほ銀行では、収入とのバランスが合えば、上限額の設定はありません。
注文住宅
注文住宅は先に土地を購入し、後から建物を建築します。最大のポイントは、いつまでに「請負契約」が必要か（いつまでにハウスメーカーを決める必要があるか）です。というのも、いい土地はすぐに売れてしまいますので、早く土地を購入する必要がありますが、ハウスメーカーはゆっくり決めたいというご希望があるからです。
この場合は、三井住友銀行が最もお勧め。土地の購入（決済）から、建物着工までに半年程度の猶予が認められるからです。よって、土地決済からハウスメーカーを決定する請負契約までおおむね4～5か月程度の猶予があります。
その他の事項
以上、思い当たる部分を列挙させていただきましたが、審査基準はまだまだあります。REDSではこれらの条件を踏まえて、お客様にベストなご提案をさせていただいております。ご不明点はすぐに私にご質問いただいた方が早いかもしれません。
まとめ
今回の住宅ローン解説は都市銀行に絞ってご説明させていただきました。次回は、ネット銀行をご説明いたしますので、どうぞご期待ください。
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