REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。
不動産を購入する場合に必要になる「仲介手数料」。
その上限額は法令で決まっており、400万円以上の物件の場合は【物件価格×3％＋6万円（＋消費税）】という速算式で求めることができます。
価格が3,000万円の物件ならば、1,056,000円
価格が4,000万円の物件ならば、1,386,000円
価格が5,000万円の物件ならば、1,716,000円
価格が6,000万円の物件ならば、2,046,000円
仲介手数料の法定の上限額の例です。
不動産の仲介会社は主としてこの仲介手数料が売上となります。
弊社REDS株式会社不動産流通システムでは全ての物件ではありませんが、物件によってこの仲介手数料が無料になります。無料＝つまりお客様から仲介手数料はいただかないことになります。
「無料で会社が成り立つのか？」
という素朴な疑問をお持ちのお客様も多いと思います。
「仲介手数料以外の名目で金銭の支払いを求められるのでは？」
という懸念も耳にします。
ご安心ください。
会社は成り立ちますし（企業努力は必要ですが）、何か他の名目で金銭の支払いを求めることも一切ございません。
◆仲介手数料無料の仕組み
仲介手数料が無料になる物件はシンプルにいうと「売主が不動産会社の物件」です。
世の中に物件はたくさんありますが、それは「売主が不動産会社の物件」と「そうでない物件」に分けることができます。
売主が不動産会社の場合、契約が成立すると売主から仲介会社（例えば弊社）に対して報酬が支払われます。
この報酬も仲介手数料ですので上記の法定上限額の規制を受けますが、概ね上限額に近い報酬額が支払われることが多いです。
売主が不動産会社であれば自分で買主を見つければよいではないかと思う方もいらっしゃるかもしれません。
ただ不動産は高額商品で、物件を売るのは容易なことではありません。
広告をし、物件をご案内し、お客様に適した住宅ローンを提案し、物件を調査し、お客様に対する物件の重要事項説明書を行うというのはそれらを専門的に行う会社でないと難しいところがあります。
そのため世の不動産会社（仲介会社ではなく建売業者など自社で物件を売る立場の不動産会社）は「契約になれば3％の報酬を支払うので、お客様を見つけてください」といった形で仲介会社に顧客の紹介を依頼をするわけです。
東日本不動産流通機構（レインズ）の2021年度のデータによると、東京都内の新築戸建の成約価格の平均額は4,886万円です。首都圏（1都3県）全体でも3,977万円です。
こうした成約価格に対して売主である不動産会社から弊社に仲介手数料が支払われることになります。
決して少なくない報酬、多くの場合で成約価格の3％程度の仲介手数料を受け取ることになります。
これが買主様の仲介手数料が無料にできる理由です。
物件価格は様々ですが仮に平均的に売主から受け取る仲介手数料額が100万円としてみます。
どうでしょうか。
社有車を複数保有したり、店舗の受付専用の事務員を雇用したり、豪華なオフィスを賃貸するといった経費をかけた営業は難しいですが、そうしたコストを削減していけば十分営業が成り立つことはお分かりいただけるのではないかと思います。
「売主が不動産会社でない物件」など仲介手数料が無料にならない物件については、仲介手数料は「割引」になります。
割引率は価格に応じて異なりますが、必ず、法定上限の仲介手数料よりは安くなります。
◆仲介手数料無料で契約したが、仲介手数料をお支払いいただく例外的なケース
【仲介手数料無料で契約したが、仲介手数料をお支払いいただく例外的なケース】があります。
それは【契約が成立した後に、お客様側の事情で契約を解約した場合】という極めて例外的なケースです。
例えば「手付解約」で解約になった場合です。
契約時に売主に対して物件価格の5％程度の「手付金」（物件価格の一部）を支払います。
買主様はこの手付金の返還請求権を放棄して契約を解除することができます。「手付金はもういらないので契約をやめます」、と言えるわけです。
こうした場合は売主から報酬は支払われないため、成約価格に応じた既定の割引手数料をお支払いいただくことになります。お客様の契約違反により違約解除になる場合も同様です。
手付解除や違約解除の場合は契約は有効に成立し、その後お客様側の事情で解除になるため仲介手数料をお支払いいただくことになります。
ただし！手付解除や違約解除は極めて例外的なケースでしか発生しません。ほとんどのお客様に無関係なものです。
住宅ローンの審査が否決・不承認の場合の「ローン解約」はこれらに比べると発生の可能性がありますが、ローン解約の場合は契約は白紙になり遡ってなかったことになるので仲介手数料は発生しません。
売主が不動産会社である物件は、新築戸建／リノベーションマンション／分譲土地、といったものです。その多くが仲介手数料無料になります。
しかしこれらの物件であっても様々な理由で売主様側に仲介会社が入ることがあり、こうした物件は売主はそちらの仲介会社に報酬を支払うため残念ながら無料にはなりません。
物件ごとに状況は異なるため、気になる物件があれば仲介手数料が無料になるかどうか、弊社にお問い合わせいただけますと幸いです。
以上、不動産購入の場合に仲介手数料が無料になるワケについての簡単なご説明です。
仕組みはシンプルでお客様に不利益が及ぶことはありませんのでご安心ください。
今回は購入のケースですが、売却のケースでも仲介手数料が無料になる場合があります。
あたあらためてこちらでご説明させていただきます。
渡部
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