早いもので今年も２月、一瞬にして１月が過ぎ去ってしまった印象を
受けておりますＲＥＤＳの坂爪です。
これは歳を取ったという事なのでしょう、、、本当に一年が早い。
さて、今回は「修繕積立金」についてのお話です。
マンションのご購入を検討されているお客様によく聞かれる点２つ
①月々の修繕積立金の適正価格は？
②今積み立てられている修繕積立金は足りてる？
この２つです。
まずは【①月々の修繕積立金の適正価格】
これは2021年に国土交通省のガイドラインが改訂されました。
以前は専有面積１㎡≒250円/月額、あれば概ね良しと言われておりましたが、
改訂で専有面積１㎡≒320円～430円/月額、と大幅に上がりました。
金額に幅が有るのはスケールメリットで延べ床面積5000平米を超えると
効率が良くなり単価が下がりますが、階層数が20階を超えると効率が悪
くなります。
そして注意すべきは「機械式駐車場」があるマンションの場合にはプラスα
例えば60平米の機械式駐車場付きマンションでしたら
月額19200円～25800円〖プラスα〗 となるわけです。
しかしながらこの金額、いわゆるロシア問題～昨今までの物価上昇
は勘案されていませんので、今後さらなる経費増加を見込む必要があります。
そして【②今積み立てられている修繕積立金は足りてる？】
一般的に言われる金額としましては、大規模修繕に必要な金額として
一住戸≒100万円、と言われています。
但しこちらもスケールメリット・デメリットがありまして、
一住戸≒75万円～125万円と大きな開きのあるデータもあります。
注意が必要なのは、直近の「大規模修繕工事」はいつ行われているかです。
大規模修繕工事を実施したばかりで有れば、当然減っている訳ですが、
大規模修繕実施履歴が無いのに足りていないのであれば要注意です。
国交省のガイドラインから逆算しますと
60平米のマンション、修繕積立金１㎡350円/月＝21,000円
12か月で252,000円⇒10年で2,520,000円
何だ、必要費用の倍の金額が貯まるのか！！！となりますが、
マンションの修繕は「大規模」だけではなく毎年様々な維持費が
発生します。
当然毎年何らかの経費が掛かりますので、大規模修繕工事をする時
に修繕積立金を全額使うという事も訳にもいきません。
★まとめ★
①修繕積立金は専有面積１㎡≒350円～400円あるといいですね。
または今後この金額を目安に値上げしていく計画も◎。
②積立金残高は、直近10年で大規模修繕していないのであれば
一住戸≒100万円は欲しい。
最後になりますが、マンションの管理費や修繕積立金はランニング
コストとしてご購入のお客様には大変重要な要素です。
上記の様なデータはあくまでも一般論で、例えば駐車場利用料金を
高めに設定して機械式駐車場の修繕費用に見込んでいたり。
マンション内にテナント等があり管理組合に賃料収入が有るケース等
まさにケースバイケースです。
気になる物件がある。
管理や修繕の状況を知りたい。
そんな時にはお気軽にREDSまでお問い合わせください。
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