REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原です。今回は人気の35年を超える住宅ローンをご紹介し、返済額のシミュレーションもしてみます。
（写真はイメージです）
35年超の住宅ローン利用者が増加！
住宅ローンの返済期間が長期化する傾向が強まっています。
「住宅ローン利用者の実態調査」（住宅金融支援機構）によると、2021年から2024年の間に、35年超のローン利用者の割合が8.6％から16％へ増加しました。さらに、短期（20年以内）のローン利用者も9.8％から14.2％へ増加しており、35年ローンが「超長期」と「短期」に二極化する傾向が見られます。
住宅ローンの長期化の背景
住宅ローンが長期化している主な背景は以下の2つです。
1．不動産価格の高騰
2010年からの14年間で、マンション価格は約2倍、戸建てや土地も約1.2倍に上昇しています。価格上昇が続く中、「今のうちに購入したい」という心理が強まっています。
2．低金利の継続
日銀の政策金利引き上げ（0.25％）にもかかわらず、住宅ローンの変動金利は0.5％前後と低水準を維持しています。「低金利のうちに借りて、長期的に得をしたい」と考える方が増えているようです。
日銀追加利上げの住宅ローン金利への影響
日銀は1月24日の金融政策決定会合で、政策金利を0.5％に引き上げるという、追加利上げを決定しました。住宅ローン金利にも影響が予想されます。
変動金利への影響
変動金利は、金融機関が設定する「短期プライムレート」に連動しています。短期プライムレートは、日銀の政策金利に基づいて決まるため、日銀が利上げを実施すると、以下のような流れで変動金利が上昇する可能性があります。
🔹日銀の利上げ
↓
🔹短期プライムレートの上昇
↓
🔹住宅ローンの変動金利の上昇
現在、多くの銀行では住宅ローンの変動金利が0.3～0.6％程度で提供されていますが、日銀が追加利上げを行うと、変動金利は数カ月遅れで上昇する可能性があります。
固定金利への影響
固定金利は、「長期金利（10年国債の利回り）」に連動して決まります。長期金利は市場の動向により変動し、日銀の金融政策や国債の需給バランスの影響を受けます。日銀が追加利上げを実施すると、長期金利の上昇を引き起こし、固定金利型の住宅ローン（フラット35など）の金利も上昇する可能性があります。
🔹日銀の利上げ
↓
🔹長期金利（10年国債利回り）の上昇
↓
🔹住宅ローンの固定金利の上昇
追加利上げの影響を受けやすい人とは？
🔸変動金利で住宅ローンを借りている人
→ 返済額が増加する可能性があるため、金利上昇の影響を受けやすいです。
🔸これから住宅ローンを組む人（固定金利希望）
→ 固定金利は早い段階で上昇するため、契約タイミングによっては高い金利でローンを組むことになる可能性があります。
35年超の住宅ローンのメリットとデメリット
35年を超える住宅ローンにはメリットとデメリットがあります。それぞれ解説します。
メリット
●月々の返済額が安くなる：返済期間が5年伸びるだけで、年間数十万円の負担を軽減できます。
●借入額が増え、希望の物件が購入しやすくなる：返済比率の関係で、返済額が低いほど借入可能額が増えます。
●団体信用生命保険（団信）の保障期間が長くなる：生命保険の代替としても活用できる場合があります。
デメリット
●総返済額が増える：返済期間が長くなる分、支払う利息が増加します。
●金利が上乗せされる可能性：一部の金融機関では、0.1％程度金利が上がる場合もあります。
35年超ローンの返済シミュレーション
35年を超える住宅ローンの返済シミュレーションを以下の条件でやってみましょう。
借入金額4,000万円、金利1.0％の場合
返済期間→月々返済額→総返済額
20年→18.4万円→4,415万円
25年→15.1万円→4,522万円
30年→12.9万円→4,632万円
35年→11.3万円→4,742万円
40年→10.1万円→4,855万円
返済期間35年と40年を比較すると、月々1.2万円の差（年間約14.4万円）、総返済額の差は113万円です。
返済期間が長くなるほど、月々の負担は軽減されますが、総返済額は増加します。
次にローン残債の推移を35年と40年で比較してみましょう。
期間→35年残債→40年残債
5年目→3,511万円→3,583万円
10年目→2,996万円→3,145万円
20年目→1,887万円→2,199万円
30年目→661万円→1,155万円
35年目→0万円→592万円
40年目→－→0万円
超長期ローンは、完済までのローン残高が高めに残る傾向があります。例えば20年後に売却する場合、40年ローンでは約312万円多く残債が残ります。
繰上げ返済を活用した場合
繰上げ返済（年間14.4万円を10年ごとに実施）による影響を考えてみましょう。
当初返済期間→繰上げ返済なし→144万円×2回→144万円×3回→35年返済
完済期間→40年→37年→35年9ヶ月→35年
総返済額→4,855万円→4,778万円→4,768万円→4,742万円
繰上げ返済によって、超長期ローンの総返済額増加を抑えることが可能です。40年ローンを組んでも、適度に繰上げ返済すれば実質35年ローンに近づけることができるのです。
超長期ローンを利用する際の注意点
35年を超えるローンを利用する際、注意したい点を5つ挙げます。
1．できるだけ若いうちにスタートする
40歳で40年ローンを組むと完済時は80歳になります。働ける年齢を考慮し、できるだけ早めにローンを組むのが理想です。
2．返済が減った分は貯蓄や運用に回す
返済額が少ない分、手元資金を増やすことが重要です。老後の安心感につながります。
3．繰上げ返済は計画的に
手元資金を減らしすぎないよう注意しましょう。住宅ローン控除の適用額や団信の保障額にも影響を与える可能性があります。
4．値下がりしにくい物件を選ぶ
資産価値の高い家を選ぶことで、売却時のリスクを軽減できます。
5．専門家のアドバイスを受ける
住宅ローンの選択肢が増えているため、不動産会社や金融機関の専門家と相談しながら検討するのがおすすめです。
まとめ
✅35年超ローンの利用者は増加傾向
✅不動産価格の高騰と低金利が影響
✅月々の返済額は抑えられるが、総返済額は増える
✅繰上げ返済を活用すればデメリットの軽減可能
✅若いうちにローンを組み、手元資金を確保しながら計画的に返済することが重要
35年超の住宅ローンは、ライフプランに応じた慎重な判断が求められます。適切な計画を立て、将来の負担を減らしながら住宅購入を進めていきましょう。
最後に
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