既存不適格建築物とは？違法建築物との違いや住宅ローン利用の可否を解説

こんにちは。不動産流通システム、REDSエージェント・宅建士の小室です。

みなさまは「既存不適格建築物」という言葉をご存じでしょうか。中古住宅をお探しの際、物件情報の中に「既存不適格建築物」という文字を見つけた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

実際に昨日も、お客様が選定した物件で、近隣よりも割安な理由を尋ねられたところ、この「既存不適格建築物」であることが判明しました。

既存不適格建築物とはどのような建物なのか、解説します。

既存不適格

（写真はイメージです）

既存不適格建築物とは

既存不適格建築物とは、建築基準法などの法律が改正されたことにより、かつては合法だった建築物が、現在の法律に適合しなくなったものです。建築基準法は建築技術の進歩などにより改正される頻度が高く、建物を建てた時点では法令に適合していても、後に既存不適格建築物となることがあります。

最近お取り引きした物件でも既存不適格建築物にあたる物件がありました。それは「旧耐震基準」の物件です。

旧耐震基準と新耐震基準の違いは建築確認日の日付です。1981年5月31日以前に確認申請を受けた建物は旧耐震基準、1981年6月1日以降の確認申請を受けた建物は新耐震基準となります。

「旧耐震基準」の多くの物件は、新耐震基準を満たしていないことから、既存不適格建築物のひとつということになります。

それでは、既存不適格建築物と違反建築物の違いは何でしょうか。

違反建築物とは、建築基準法や都市計画法などの法令に違反している建築物のことを指します。また、建築後に増改築や用途変更などを行った結果、違法となる場合もあります。

近隣に悪影響を及ぼすだけでなく、倒壊や火災時の延焼などによって人命にも被害を及ぼす可能性があります。

既存不適格建築物も違反建築物も現行の法律に則った建物でない点では同じですが、建築時・増改築時に法律に適合していたか、適合していなかったかが異なります。

違反建築物の場合、原則、住宅ローンの利用はできません。既存不適格建築物についても住宅ローンの利用ができない銀行はありますが、内容によっては住宅ローンの利用が可能となる場合もあります。

直近ですと、法令の改正によって、容積率・建ぺい率が変更され、既存不適格建築物となった建物がありましたが、M銀行では、内容を見たうえで住宅ローンの利用が可能となりました。また、新耐震基準の建物のみを取り扱う銀行もあれば、旧耐震基準も問題ない銀行もあります。

では、どのような建物が既存不適格建築物となるのでしょうか。

前述のように旧耐震基準の物件や、容積率（敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合）や建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）が変更になった地域の物件の他に下記が挙げられます。

敷地が建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に2m以上接していない物件は「接道義務を満たしていない」とされ、土地には建物は建てられず、建築された建物は再建築することができません。このような土地に建つ建物を、再建築不可物件といいます。

それでは、既存不適格建築物に住み続けることはできるのでしょうか。

結論を申しますと、既存不適格建築物に住み続けることは可能で、住み続けることを取り締まる罰則もありません。

それでは、既存不適格建築物を売却することは可能なのでしょうか。

こちらも可能で、一般的な不動産と同様に売買することができます。ただし、既存不適格建築物を売買する際は、その他一般的な建物の売買よりも難しくなり、価格が一般的な建物より著しく低くなることがあります。

また、建て替えや増改築をするためには、現行の法律に則った基準に適合した建物にする必要もあり、制限を受けたり、規模が小さくなったりすることもあります。住宅ローンの利用も限られることが多く、資金面で購入の難易度が高くなる場合もあります。

都心部なのに著しく価格が低く設定されている物件は、この既存不適格建築物であるケースをよく見かけます。

既存不適格建築物であれば、既存不適格建築物であることを告知して、売却活動をする必要があります。

既存不適格建築物である理由、融資の利用は可能か、リフォームなど住むためのプランを明確にして、事前にネガティブな要素を買い手側に伝えつつ、販売を進めることが必要だと思います。

既存不適格建築物は、一般的に売却が難しい物件とされていますが、価格設定や売却を担当する不動産会社、担当エージェントによって、結果は大きく変わります。相談する不動産会社担当者の売却実績や経験などを見極め、希望をかなえることができるエージェントかどうかを判断することが重要だと感じます。

ぜひ、ご売却の際は、不動産流通システム【REDS】にお問い合わせください。みなさまからのお問い合わせをお待ちしております。