こんにちは、不動産流通システム【REDS】エージェント、宅建士の小室武稔です。
みなさまは「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接道していないと家は建てられない」ということをご存じでしょうか。これを接道義務といいます。今回は家を建てる際に重要な「道路」について、ご紹介します。
（画像はイメージです）
接道義務がある理由
「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接道していないと家は建てられない」という内容は建築基準法で定められています。
4mという幅員は、車両がすれ違ったり、救急車や消防車などの緊急車両が通行したりすることができる幅として、定められています。
道路の幅が4mに満たない場合は、道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなします。この後退した部分は道路とみなされて敷地内でも建物を建築できません。この道路後退のことを「セットバック」といいます。
また、防災上の避難路を確保するため、2m以上の接道幅が必要となりますが、その理由は下記のものが挙げられます。
- 緊急車両の幅が消防車・救急車ともに約1.9mである
- 道幅が狭いと担架や救急用機材を運ぶのも困難になる
公道と私道について
道路には、公道と私道があり、下記の違いがあります。
公道
国が指定した国道や都道府県が指定した都道府県道、市町村や特別区が指定した市区町村道があり、誰でも通行が可能です。道路の管理や補修などは、国や管轄の自治体が負担します。
私道
私道とは個人や団体などが所有している道路であり、その道路に面している土地を利用するためにつくられた道路のことをいいます。個人の所有地であり、原則として土地所有者の許可がなければ利用できませんが、建築基準法の道路とみなされている私道は、所有者ではなくても自由に通行が可能であり、所有者であっても道の変更や廃止が制限されます。
建築基準法上の道路
それでは、建築基準法上の道路にはどのような種類があるでしょうか。
法42条1項1号道路
道路法の道路（国道、都道および市町村道）で、幅員4m以上のものです。
法42条1項2号道路
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のものです。工事完了後に市町村に移管され道路法の道路となる場合が多く、その場合には法第42条1項1号の道路にも該当します。
法42条1項3号道路
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているものです。
法42条1項4号道路
道路法、都市計画法その他の法律による新設または変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したものです。
法42条1項5号道路
いわゆる「位置指定道路」です。土地の所有者が築造する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたものです。
法42条2項道路
「基準時（建築基準法が施行された昭和25年11月23日と当該市町村が都市計画区域に指定された時点とのいずれか遅い時点）」に存在する幅員4ｍ未満の道で、既に建築物が建ち並んでおり、その他特定行政庁が定める基準を満たすものです。
この道路に面している敷地は、基準時の道の中心線から水平距離2ｍの線を道路の境界線とみなします。中心線から水平距離2ｍ未満にがけや河川などが存在する場合は、これらの境界から水平距離4ｍの線を道路の境界線とみなします。
法43条1項ただし書きの適用を受けたことがある道
法42条に定める道路に該当しませんが、法43条第1項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道です。
平成11年12月22日の法改正により、法43条第1項ただし書の適用を受ける場合は、特定行政庁の許可が必要になりました。法改正（平成11年12月22日）以前に法第43条第1項ただし書の適用を受けた道であっても、道の状況・建築計画の内容により許可基準に適合しない場合は許可を受けられない場合があります。
法定外道路
法上の道路として扱っていない通路、もしくは道路未判定のものをいいます。この場合、現状のままでは建築確認ができませんので、行政に確認・相談する必要があります。
接道義務を満たしていないとどうなるの？
接道義務を満たしていない場合、その土地には建物を建築することは原則できません。このような「再建築不可」とみなされた物件は、建物の建て替えだけでなく、改築や増築なども制限されます。
市場では、「再建築不可のフルリノベーション物件」として販売されているケースもあり、設備が一新されたリーズナブルな価格設定ですが、住宅ローンの利用ができない、もしくは利用可能な金融機関が限られる、などのデメリットもあります。
まとめ
道路の条件が悪ければ、必然的に価格にも反映されます。このような物件の購入を検討される場合は、価格などのメリットだけでなく、住宅ローンや将来の資産価値も含め、ご検討いただければと思います。
弊社では、物件の良い点だけでなく、悪い点も含め、正直にすべてご説明いたします。みなさまからのお問い合わせ、お待ちしております。
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