REDSエージェント、宅建士の由里拓也です。
今回は、昨今の住宅ローンの金利上昇を受け、多くの方が利用をされている変動金利型住宅ローンについて、解説をさせていただきます。
（写真はイメージです）
変動金利型住宅ローンの特徴
住宅ローンの金利は、主に変動金利型、固定金利期間選択型、固定金利型の3つのタイプに分けることができますが、変動金利型は短期金利の影響を受けやすく、固定金利型は長期金利の影響を受けやすいといえます。
変動金利型の特徴を解説します。借入後の適用金利は、半年ごとに1回見直されます。返済額は、5年ごとに1回見直され、その変動幅は従前の1.25倍を上限としています。
仮に、適用金利が急激に上昇すると、「未払利息」が発生し、借入残高が減らない事態が起こる可能性があります。「5年ルール」は、適用金利の急激な見直しがあっても、5年間の返済額は一定であること、毎月の指定口座から引き落とされる額は一定になるというものです。
適用金利が見直されると金融機関から新たな返済額予定（変更）表が通知されてくるので、元金部分と利息部分の内訳を確認することができます。通帳の引き落とし額の表示は、元金部分と利息部分の合計額である場合が多く、通帳で利息部分を確認することはできないと思われます。
また、元利均等返済の返済額には、元金部分と利息部分が含まれていますので、適用金利が上昇していくと利息部分が増加し、一方で、元金部分は縮小し、残元金の返済スピードは遅くなるということになります。
一部の金融機関では、「5年ルール」「125％ルール」を採用していないケース（PayPay銀行、SBI新生銀行、ソニー銀行など）もあります。これらのルールの有無ととともに、契約条件で定められている金利の見直しの条件についてもそれぞれの金融機関によって異なりますので、変動金利型を選択する場合には注意が必要です。
住宅ローン金利の算出方法
変動金利型の金利変更の指標となる金利として、多くの金融機関では「短期プライムレート」（短プラ）を採用しています。
これは、金融機関が信用力のある貸出先に対して適用する期間1年未満の短期貸し出しの最優遇金利をいいます。金融機関では、この短プラに一定幅を上乗せした「基準金利」を定め、公表しています。実際にお客さまに提示している「適用金利」は、お客さまの信用度、キャンペーン期間の設定や他行との競争などを考慮し、この「基準金利」から優遇幅を差し引いて算出しています。
「基準金利」は、金融機関が店頭またはホームページで公表している「店頭金利」で、言い換えれば「定価」となります。金融機関からみれば、低い預金コスト（短期の金融市場）で資金を調達し、短期の貸出金利（短プラ）をもとに設定した「基準金利（定価）」から、一定の優遇幅を引き下げた「適用金利」で販売するという仕組みともいえます。
多くの人が利用している住宅ローンは、金融機関ごとに設定した基準金利から、諸条件を満たした場合に、引き下げた金利（以下「引き下げ金利」）を適用しています。引き下げ金利は、契約上、住宅ローンの延滞が起こると、適用されなくなる可能性があります。一般的に、引き下げ金利が適用されなくなると、基準金利の適用に切り替わります。
基準金利の適用で返済額が増加する
基準金利が適用されると、相当程度、毎月の返済額が増加し、結果として返済はなおいっそう厳しくなります。今後の返済に不安を感じる場合、延滞してからではなく、延滞する前に、なるべく早い段階で金融機関に相談することをおすすめします。
当面の返済負担を軽減するす方法として、以下のようなものがあります。
- 返済期間の延長（毎月の返済額は減少しますが、総返済額は増加します）
- 中ゆとり（一定期間返済額を軽減します。減額期間終了後の返済額、総返済額は増加します）
- ボーナス返済の見直し（取り止め、返済額の内訳変更、ボーナス返済月の変更）
延滞により引き下げ金利が適用されなくなる可能性がある点は、固定金利型、固定金利期間選択型の住宅ローンを利用している人も同じです。
基本的に変動金利型の金利が上昇するタイミングでは、すでに（長期）固定金利のほうも相応に上昇しています。このため、変動金利型の適用金利が上がってから（長期）固定金利型に借り換える場合は、想像以上に割高と感じる金利になっている可能性が少なくありませんので、注意が必要です。
最後に
住宅ローンの金利は今後どのようになるかは、誰にも分かりません。現在の経済状況では、低金利の変動金利が魅力的に映りますが、マイホームの購入は生活の安定も目的のひとつと考えられますので、住宅ローンも返済額が安定する長期固定型を選択したほうがよいと考えることもできます。
住宅購入は、価格やローンの選択等、経済合理性も重要ですが、生活の安定も重要な要素ですので、時間をかけて、納得のいくマイホームの購入をご検討ください。
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