先日、中古マンションのホームインスペクションに立ち合いをしてきました。
ホームインスペクション＝住宅診断
昨今、中古住宅（戸建・マンション）の取引に際してお客様からも良く問合せ
頂きます。
具体的に何をするかと言うと
①シロアリ被害
②雨漏り
③給排水管の漏水
④換気扇・給湯器・水栓・トイレ・建具・窓・ドア等の設備の確認
⑤建物・床の傾き
⑥構造体の状況
⑦マンションの場合は、共用部分の利用状況等
他にも細かく色々あると思いますが、概ねこんな所を建築士さんが、レー
ザーを使った計測機器や、含水計測機等を使って調査してくれます。
流石、プロ！！、ネジの一本の欠損まで発見します。
今回のインスペクションでは、マンションですので2時間程度、木造の一戸
建ての場合には5～6時間程度時間がかかります。
売主様から見たインスペクション
今回立会した物件は、既に売主様が退去されていた事と、売主様側の仲
介業者売主様ご本人ともに、大変協力的な方で、契約前のインスペクシ
ョンに快くご協力頂けました。
しかし、全ての物件が今回のように行くとは限りません。
前回ブログでご紹介したように、購入申し込みが重複しているような場合、
売主様がどの購入希望者と契約するかは自由です。
似たような条件で申込みが重なった場合、インスペクションを希望してい
ない購入希望者を優先する事もありえますし、売主様が居住中の一戸建の
場合では5～6時間、天井裏や床下、押し入れの中等々を見せて頂く必要も
出てきますので「チョット勘弁して欲しい」「だったら別の購入希望者を探す」
と思われる売主様もいらっしゃるでしょう。
さらに、インスペクションの結果次第では、購入希望者の方が、申込みをし
ない、若しくは申込を撤回する・追加で値引きを要求する事も想定されます。
勿論、インスペクションの結果、売主様も知らなかった重大な問題が判明し
た場合には、申込み撤回もやむなしですが・・・売主様はダブルでショック
でしょう。
仲介の現場では
ホームインスペクションを行っている業者さんのホームページや、インスペク
ターの方のブログ等々では「契約前のホームインスペクション」を推奨してい
ますし、仲介の立場からしても、それが一番です。
しかし、契約前・・・と言っても実務上はいくつかの段階があります。
①不動産会社に物件の問合せ・相談
②物件ご見学（購入するか否かは不明）
③購入申込（ご希望の金額や、条件を提示して売主様側と交渉中）
④条件合意（売主様・購入希望者・仲介業者で、条件が合致）
⑤契約準備（仲介業者が契約書や重要事項説明書を作成・契約日の調整）
⑥契約（重要事項説明・調印・手付金の授受）
この①～⑤までの間の、どこでホームインスペクションを希望する事を
伝えるのか？
①ここがベスト！！！不動産購入に際して、ホームインスペクションを希望
する場合、まずは不動産会社の担当者にその旨を伝える。
不動産会社の担当者は、物件をお客様に紹介する際に、事前に売主様担
当者側に、インスペクションを希望する場合がある旨の確認が取れます。
※この段階で売主様側からインスペクションNGが出た場合、ご見学するか
否かは、お客様の判断です。
②ここでもOK！！実際に物件を見て、購入を検討する場合には、当然この
タイミングになると思います。
しかし、ここで売主様側からインスペクションNGの回答だった場合・・・
この物件を諦めて、他の物件に気持ちを切り替えるのは難しいかも知れま
せん。
③ここでもギリギリOK！購入申し込みは書面で行うのが、不動産取引の慣例
です、その書面に、契約前のインスペクションを希望する旨を記載します。
ここで売主様側からインスペクションNGの回答だった場合・・・
インスペクションをせずに契約するのか、申込みを撤回するのか、悩む所
です。
④ここでは難しい↓価格・条件が、文字通り合意に至ったあとでは、売主様や
仲介会社担当者も「えッ！！」となります。
⑤ここでは相当難しい↓↓、④～⑥の間の、お客様側には、普通に過ぎていく
1日～1週間程度の期間ですが、仲介会社担当者は火の車で物件を調査し、
資料を集め、書類を作成し、売主担当者・買主担当者間で、各書類の添削
を行っています。
この段階からインスペクションを入れるとなると、実質的には③に戻って
やりなおし、他の購入希望者がいれば、売主様としては、そちらとの契約
も選択肢となってきます。
④⑤で「難しい」判定は、仲介会社のエゴの様に感じる方もいらっしゃるかも
知れませんが、不動産の取引において私が「重要」だと感じるのは。
売主様・買主様・営業マン、其々の間の「信頼関係」です、一度合意した条件
に更に条件（インスペクション）を追加した場合、この方は今後も・・・と
勘繰ってしまいます。
現在、不動産購入をご検討中の方、まずは、信頼できる営業マンを見つけて
インスペクションを希望する旨を伝えて下さい。
交渉の道具ではない
インスペクションの結果を踏まえて、条件・価格を交渉したい！！
購入希望者の立場では当然の発想だと思います。
逆に、売主様の立場から見たら最悪の発想です。
※何も不具合の無い建物は、ほとんどありません。
私が「仲介」の立場で、ホームインスペクションをみた場合に、一番悩むの
がこれです。
本来のホームインスペクションの目的は、中立的な立場のインスペクター
によって、建物の現状を把握する事ですが、やはり知ってしまえば、価格
調整や保証を求めたくなるのも解ります。
ならば売主様側はインスペクションを拒否する・・・と言う流れになって
しまいます。
「この物件が欲しい」となった場合
「致命的な瑕疵はないか？」・・・事前に気づいて良かった！！！
「そのほかのトラブルは？」・・・今後想定される維持費はどの程度必要？
「色々指摘されたが、許容範囲だ」・・・気持ちよくご契約！！
「この物件を売りたい」となった場合
「致命的な瑕疵はないか？」・・・事前に調べておこう。
「そのほかのトラブルは？」・・・今後想定される費用を価格で調整しよう
「全て開示して、欲しいと言ってくれる方」・・・気持ちよくご契約！！
ホームインスペクション制度の利用推進のためには、売主・買主のインス
ペクションへの意識改革と。
不動産会社担当者の知識、売主様、買主様へ、其々の立場に立ったメリットや
リスクの説明が重要だと考えます。
ご売却もご購入も、ホームインスペクション検討中の方、お気軽に坂爪まで
ご相談ください。
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