【仲介手数料最大無料・最低でも割引】不動産流通システムREDS
「リアル正直不動産」を目指している宅建士の菊池弘之です。
【正直不動産9巻で弊社REDSが紹介されています】
今回は変動金利型住宅ローンの仕組みについて解説いたします。
住宅ローンには大きく分けて３種類あります。
①変動金利型
②固定金利型
③一定期間固定金利型
この中で、ほとんどの方が選ばれるのが「変動金利型」の住宅ローンです。
変動金利型
【メリット】
・同一の銀行においては、固定金利よりも変動金利のほうが低い
【デメリット】
・金利変動の影響を受け、金利が高くなる可能性がある
上記のメリット・デメリットがありますが、私は変動金利をお勧めします。
理由としては、上記に挙げたデメリットである「金利変動の可能性」が低いからです。
参考①：日本銀行 統計データ 長・短期プライムレート（主要行）の推移 2001年以降
参考②：一般社団法人 住宅金融普及協会 金利について
支払額試算
例として、三井住友銀行の２０２１年４月の金利で試算してみます。
◆試算事例１
物件価格：5,000万円
ローン借入額：5,000万円
返済期間：35年（420か月）
〇変動金利：0.475%の場合（三井住友銀行 2021年4月の最優遇金利 ※適用金利は借入する金額や物件等によって変わります）
→月々返済額：129,241円
総返済額：54，2881，232円
利息分：4,281,232円・・・A
〇固定金利：1.390％の場合（三井住友銀行 2021年4月の固定金利 借入期間20年～35年の場合）
→月々返済額：150,412円
総返済額：63,173,196円
利息分：13,173,196円・・・B
AーB＝8,891,964円
（35年間固定金利の場合に、変動金利の場合より多く支払う金額です※）
また、月々の返済額も、211，71円差があります。
※試算した金利は三井住友銀行2021年4月における数値です。今後変動する場合があります。
なお、変動金利のため、金利が上昇する可能性もあります
なんと・・・！
比較してみると、35年間での総支払額の差が8,891,964円にもなりました。
ファミリー用のミニバンを買った後に海外旅行に行っても、十分おつりが来ますね。
ここまで変動金利と固定金利の差について話してきましたが、そもそも住宅ローンの金利はどのように決まるのでしょうか。
住宅ローン金利の決まり方
各金融機関ごとに決定する基準金利に連動して決められます。
この「基準金利」とは、短期プライムレート（※1）などにコストや利益分を加えたもので、各金融機関によって異なります。
（現在の三井住友銀行の基準金利は、2.475％です。この基準金利から、各金融機関がローンを借入する人に対して金利の引き下げを行い、借入金利が決まります。今回試算した0.475％は、基準金利の2.475％から2.0％の引き下げ適用の場合ということになります。）
そして、実際の金利の決定はローンの本申し込み時点ではなく、実行時（決済時）となります。
（※1）短期プライムレートとは、金融機関が優良企業に貸し出す資金のうち、期間1年未満の資金に対する最優遇金利のことです。これは、基準割引率および基準貸付利率や短期金融市場の動きを見ながら、各金融機関が独自に決定します。なお、三井住友銀行の短期プライムレートは、現在1.475％です（2009年1月13日から現在までこの利率が適用されております。）
基準金利の見直しと新しい融資金利の適用
住宅ローン借り入れ後の基準金利の見直しは、4月1日と10月1日の年2回行われます。（実際には近年あまり行われておりません）
新しい融資金利は、見直し時の基準金利をもとに変更され、一般的には6月または12月の翌月の返済分から適用されます。
なお、金利の見直しと新金利の適用時期は、金融機関によって異なる場合がありますので、詳しくは借入先金融機関の住宅ローン取り扱い窓口までお問い合わせください。
返済額の変更ルール
金利の見直しは上記の通り半年に1回行われておりますが、毎回の返済額についてはまた別のルールがあります。
そのルールとは、毎回の返済額は、変動金利適用開始日から起算して約５年間変更されないというルールです。
気をつけたいのは、返済額（利息及び元金の合計）が変更されない（毎月の支払額は変わらない）ため、金利が見直されると利息及び元金の内訳が変化することです。
そして返済額の変更（約5年に1回変更の可能性がある）は、金利がどんなに上がっても、変更前の毎回の返済額の1.25倍までと決まっています。
なお、毎月の返済金額と残債金額については、半年に一回くらいの頻度で、銀行から案内のハガキが自宅宛てに送られてきます。
さらに詳細を聞きたいという方は、お気軽にお問い合わせください！
（参考文献：全国地方銀行協会発行 変動金利型住宅ローンのしくみ）
まとめ
ここ数年、歴史的な低金利が続いています。
住宅の購入を迷っている方は、低金利のこの時期に思い切って購入してみてはいかがでしょうか。
住宅ローンの金利はできるだけ低く、購入時の仲介手数料はできるだけ安く、が良いですよね。
お客様の不動産購入をREDSがお手伝いいたします。
最後に言い忘れましたが、
弊社REDSなら、一般に流通している物件であれば、ほとんどの物件について、仲介手数料が「無料か割引」でご購入いただけますので大変お得です。
そして、浮いたお金で高性能な家電や理想の家具を購入して、新生活を楽しんでいただきたいという個人的な思いもあります。
固定金利についてのデメリットを多く書いてしまいましたが、次回は固定金利のメリットについて書こうと思います。
このブログが少しでも皆様のお役に立てたら幸いです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
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