皆様こんにちは。REDS不動産流通システムの渡部です。
昨年から販売の依頼を受けていた荒川区南千住のマンション【東京フロンティアシティパーク＆パークス】。
この度ご縁に恵まれ無事に成約となりました。
総戸数600戸を超える大型マンションで地域を代表する物件です。
販売をスタートしてから約8カ月間での成約でした。
少し時間がかかりましたが、2007年新築の物件で豊富な取引事例がある中で、過去の同物件の取引事例において3番目に高い坪単価（㎡単価）での成約となりました。今回のお部屋が20階建ての12階部分の中住戸で、「最上階」「角部屋」といった付加価値がない中で数字です。ここ最近の中古マンション市場の高騰を加味してもかなり【成功】した売却になったと思います。売主様誠におめでとうございます。
今回の売却が【成功】した要因としては2つのことが考えられます。
1．退去後、室内クリーニングを行ったこと。
当物件は販売当初居住中での販売でした。
居住中の期間はなかなか買主様側と日程の調整ができず機会を逃していたところがあったと思います（これはやむを得ないところです）。
退去後は空室出の販売となりましたが見学されたお客様の印象はそれほどでもありませんでした。
「潮目」が変わったのは弊社の提案により、室内のクリーニング工事を行ってからです。
住み替え（引越し）は慌ただしいもので、ゆっくり室内を清掃する時間をかけられないこともあります。今回は他県への住み替えだったこともありなおさらでした。プロの業者の特殊な機材や薬剤を用いたクリーニングは効果が高いので、費用はかかりますが売主様に承諾していただきました。
また新築から15年ほどお住まいでフローリングに黒ずみが生じておりました。
これはワックスの上に発生しているため、あらたにワックス塗布をするためには既存のワックスの剥離作業が必要になります（追加の費用がかかります）。この部分も了承をいただき、フローリングが輝きを取り戻しました。
このワックス剝離・再塗布の作業が大きかったと思います。
汚れが目立つフローリングですと買主様はフローリングを交換することを考えます。
フローリングは管理規約でL-45といった遮音等級の基準が定められていることが多く（高価です）、少し広いマンションですとすぐに100万円前後といった費用がかかってしまいます。
手間と数万円の費用をかけてをかけてワックス剝離・再塗布を行ったことにより、フローリングの交換を考えるお客様が減少し、見学後の反応が著しく良化しました。
中古マンションは【現況渡し】が原則で汚れや傷があることも当然です。
ただし高額な取引になりますから、【売り物】として、見る方に気に入っていただけるように「見た目」を良くする努力は重要なものがあります。少しの努力で印象が変わり売れやすくなり、結果的に高値での成約に結びついたと思います。
2．妥協せずに希望価格での販売を継続したこと（時間をかけたこと）。
今回成約した金額は、販売前に私が査定し「3か月程度で市場で売れそうな金額」として提示させていただいた金額よりも高い価格となりました。
参照できる取引の事例が豊富な大型マンションであり、当時の査定は特に低かったとは思いません。
ただ仲介業者の査定はあくまで【目安】。
今回の売主様は「ある程度時間をかけても構わないので、高く売りたい」という希望があったため、それに従い査定価格から少し上乗せして販売価格を決定しました。途中一度価格の見直しがありましたが、約8カ月かけて希望通り高値で売却することができました。
現在は中古マンション市場は好調です。時間をかけても相場が崩れることがなかったため、結果的に良い判断になりました。
ただし相場いつでも動きます。常に時間をかければ高く売れるわけではなく、逆の結果を招来することもよくあることです。相場が一定であっても、検索サイトに長期に掲載されているとお客様側から見てなんとなく「売れ残り」感が出てしまい、思うように売れなくなることもあります。慎重に進める必要が常にありますが、今回は売主様の時間をかけて売るという判断が好結果につながりました。
販売の戦略はお客様・物件によって異なるものです。
今後も何が最適かを深く追求して適切なアドバイスをできるように心掛けていきたいと思います。
皆様どうぞよろしくお願いいたします。
渡部
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