こんにちは。
仲介手数料が必ず割引、更には無料の
REDS宅建マイスターの井原です。
表題の件、
折角費用をかけてリフォームしたのに、
資産価値が下がる事があります。
最近はおうち時間が増え、ご自宅のリフォームをご検討される方が多いですが、
リフォームされる際は、「資産価値に悪影響が無いか」
ぜひ不動産会社にも意見を聞いてみてください。
私でしたら、お気軽にご連絡いただいて大丈夫です！
資産価値下落度「MAX」やばいリフォーム
これは、ずばり「違反建築」になるリフォームです。
増築
建築基準法では「建ペイ率」「容積率」により、建物の建築(延べ)面積に制限されています。
リフォームにより建物を増築した場合は、この制限を超過してしまう恐れがあります。
仮に超過しなくても、10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。
この「建築確認」という手続きをしないと、やはり違反建築になります。
一戸建ての場合は、
縁側の先にサンルームを増設
庭に離れを設置（プレハブ含む）
カースペースにシャッターゲートと屋根を作る(壁の有無は関係ありません)
屋根裏に天井高140cm超の居室を増設
など。
マンションの場合は、
バルコニーにサンルームを設置
エントランスホールや共用廊下に、区切られた部屋を新設
などです。
いずれも違反建築物となりますので、一般的には住宅ローンが利用できません。
容積率の軽微な超過でしたら、大目に見てくれる銀行もありますが、
建ぺい率の超過は一発アウトです。
庭に何か屋根のあるものを増設するのは、避けた方が無難です。
資産価値 ≒ 売りやすさ ≒ 買い手のファイナンス
これが重要であることを覚えておいてください。
資産価値下落度「中」ローン難
下落度MAXでは、完全にアウトな違反建築でしたが、
厳密にいえばアウトだけれど、グレーとなってしまうリフォームです。
一戸建ての場合は、
敷地内に大型物置を置く
カースペースに屋根付きカーポートを設置
ベランダに長さ１m超の雨除けの屋根を設置
など。
マンションの場合は、
ワンルームに間取り変更(法律は違反してません)
戸建ての場合は、いずれも建蔽率が超過しなければ問題ございませんが、
10㎡以上の場合は(防火・準防火の場合は1㎡でも)建築確認が必要です。
ただし、これは厳密にいうと・・・な部分なので、
取引する仲介会社や金融機関によりケースバイケースになりますが、
基本的には、撤去が望ましいです。
マンションの、ワンルームに間取り変更は、
建築違反ではありませんが、一部銀行では融資ＮＧになります。
これは投資懸念によるもので、銀行のワンルームアレルギーここに極まれりという感じです笑。
ある銀行(都市銀行)では、何㎡であろうと、ワンルームは融資不可という条件があります。
たまに、ホテルライクな広々としたリフォームを提案しているリフォーム雑誌を見ますが、
「それ、お客様の資産価値考えてますか？」と突っ込みたくなります・・・
資産価値を下落させないリフォームなら、経験豊富なREDSリフォームへお任せください。
REDSはお客様の資産価値を第一にしております。
気になる物件があるお客様も、
これから物件を探すお客様も、
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