こんにちは。
不動産売買の仲介手数料が【無料・割引】の【REDS】の【宅建士・宅建マイスター】小野田（おのだ）です。
今回のブログでは不動産の「囲い込み」について書かせていただきます。
（写真はイメージです）
不動産の「囲い込み」とは
「囲い込み」の意味を辞書で調べると、下記のように記載されています。
- 外へ出ないよう囲いの中に入れること。中に取り込むこと。「羊の—」
- 他者に取られないよう確保すること。「人材の—」
不動産売買の現場ではこの「囲い込み」がまん延しているのが実態です。
不動産売買の現場での「囲い込み」とは、不動産仲介会社が売主様から売却の依頼をされた物件を、意図的に他社に紹介しない行為を指します。
本来、不動産仲介会社は売主様から売却を依頼され、「専属専任媒介契約」か「専任媒介契約」を交わしたら、一定期間内に「レインズ」（REINS）に登録する義務があります。
（「レインズ」（REINS）は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」の英語の頭文字を並べて名付けられました）
「レインズ」（REINS）は、不動産業界全体で物件情報を共有することで、不動産取引を円滑にさせることを目的として誕生したシステムです。「レインズ」（REINS）に掲載されている物件について、他社から内見や購入申込があれば、本来は売却の依頼を受けている不動産会社は応じなければなりません。
ところが、現実の不動産仲介の現場では、売却依頼を受けた物件について、他の不動産会社から問い合わせや内見の申し込みが入っても、買主様と売主様の双方の仲介を自社のみで行うために、他社からの問い合わせにはまともに対応しないということが日常的に行われています。これが不動産仲介の現場で行われている「囲い込み」です。
「囲い込み」の目的
「囲い込み」の目的は、仲介会社による自社の利益を優先することです。買主様や売主様の利益はまったく考慮されてはいません。
仮に5,000万円の物件の売買をした場合を例にあげると、売主様か買主様のどちらか片方のみの仲介をした場合の法定上限の仲介手数料は「171万6,000円」（計算式：物件価格×3％＋6万円＋消費税）となりますが、「囲い込み」をして、売主様と買主様の双方から仲介手数料を受け取ることができた場合には、2倍の「343万2,000円」となります。
これだけの大きな差が出るため、「囲い込み」は日常的に行われているのです。
「囲い込み」によるリスク
「囲い込み」によるリスクとしては、下記の3点が挙げられます。
1．売却期間の長期化
他の不動産会社からの買主紹介を拒むことで、売却活動が停滞し、物件の売却期間が長引く可能性があります。
2．売却価格の低下
囲い込みにより、販売期間が長期化することで、市場での物件の「鮮度」が低下し、買主からの注目度が下がり、売却価格が下がる可能性があります。
3．買主の選択肢の制限
囲い込みにより、内見ができないことで 買主様が希望の物件を見つけにくくなる可能性があります。
「囲い込み」はどのように行われるのか
「囲い込み」は他社からの内見の申込等にまともに対応しないことで行われるのですが、具体的には下記のような姑息な方便が使われます。
「お引越し完了後に内見開始となります」
「ハウスクリーニング後に内見開始となります」
「月内は売主様の都合が悪いため、内見は来月以降です」
大手不動産会社になればなるほど囲い込みに遭う確率は高くなります。あるサイトの調査では、2023年には大手・中堅不動産会社31社のうち、両手取引比率40％超が14社もあったそうです。両手取引比率が一番高い会社は何と60％を超えています！
残念ながら「大手だから安心」ではなく、「囲い込み」は「大手の会社ほど横行している」状況です。
「囲い込み」が2025年から処分対象になります
2025年から国土交通省は不動産の囲い込み行為を業法上の処分対象とする新しい規制を導入します。この規制により、順を追って以下のような処分が行われる予定です。
- 是正指示：囲い込み行為が確認された場合、まずは是正指示が出されます。これは、違反行為を速やかに修正するよう求めるものです。
↓ - 罰金：是正指示に従わない場合や重大な違反があった場合、罰金が科されることがあります。
↓ - 業務停止命令：繰り返し違反を行った場合や特に悪質な場合には、一定期間の業務停止命令が出されることがあります。
↓ - 免許取消：最も重い処分として、宅地建物取引業者免許の取消が行われる可能性があります。
↓ - 社会的制裁：違反事業者名の公表も検討されており、これにより社会的な信用が失われるリスクがあります。
まとめ
不動産の「囲い込み」は売主様が知らないところで巧妙に行われており、売主様はこの状況を知ることは難しいと思われます。このため、「囲い込み」を防ぐためには、「囲い込み」をしない信頼できる不動産会社選びが重要になります。
REDSは売却システムとして以下のように宣言しています。
◯「広告転載可」とすることで、多くの不動産業者様にも広告を出していただき、市場全体の中から「より良い条件の買主様」を「より早く見つける」ことを目指します。
（※他社様は物件の広告は自社以外一切不可としていることがほとんどです）
◯買主様側の業者様からの物件に関する問い合わせやご見学予約に対して、専用アプリを活用して24時間・365日対応しています。REDSの営業担当者の都合で商機を逸することがありません。
◯ご売却に際しては売主様ごとに専任のエージェント（宅建士）が選任されます。売主様のエージェントが買主様側を担当（両手仲介）することは原則としてございませんので、囲い込みができないシステムとなっており、常に売主様の利益を最優先にアドバイス・売却活動を行います。
囲い込みを防ぐためには、信頼できる不動産会社を選び、レインズ（指定流通機構）への登録状況を確認することが重要です。今後売却を検討されている方も、現在売却中で囲い込みを心配されている方も、ぜひ囲い込みを一切おこなわない弊社REDSにお問い合わせをください。
不動産流通システム【REDS】では、引き続き皆様からのお問い合わせを心よりお待ちしております。
では、また。
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