【続】不動産売買の重要事項説明書は、実は、例外だらけ。知らないと宅建士も恥をかく | 仲介手数料無料のREDS

面倒な42条2項道路

さて、あなたが、賃貸マンション建築用地を探しているとして、不動産の仲介業者から、商店街の1本後ろ側の「この道路は42条2項道路かな」と感じるような道路沿いの売地を紹介されたとします。販売図面には「土地面積：100㎡、近隣商業地域、建ぺい率80%、容積率400%、前面道路幅員5m」と記載されています。

前面道路を測ってみると確かに、物件の前は5ｍあります。

あなたは「ここは容積率が400%となっていますが、前面道路幅員が5mなので、5m×6/10×100％＝300%に制限され、延べ300㎡まで建てられるということですね」と、営業マンに念のため確かめたとします。

すると、営業マンは、自信たっぷりに「よくご存じですね。おっしゃるとおり、ここは周りより少し道路が広く5mになっていますので、300%まで建てられます」と答えたとします。

実はこの説明、もしかしたら間違いかもしれません。

お客様が「この道路は42条2項道路かな」と感じるような道路ですので、この売地にいたるまでの幅員が5m未満の場合は、最小幅員（このケースは途中4ｍ未満として）の4ｍ×6/10×100％＝240%に制限されることになるかもしれないのです。要するに300㎡ではなく240㎡までしか建てられないということです。

購入前に行政に確認を

購入を決断するには、事前に行政（市区町村により扱いが異なります）に確認が必要となります。港区のホームページでは、今回のケースの他、色々なケース（物件の前面部分で幅員が変わるケースについても紹介していますので、ご参照ください。

●容積率の算定に使う道路幅員についての基本的な考え方

敷地の前面部分だけでなく、交差点から交差点まで（結節点間）の幅員で総合的に判断します。判断に際しては、以下の4点に留意します。

1. 2m（最低接道長さ）接道部分から交差点までの道路範囲における最小幅員であること。
2. 敷地と道路の関係により、上記の最小幅員が複数ある場合は、その中で最も大きい幅員を採用する。
3. 区道などで認定幅員と現況幅員が異なる場合は、比較して小さい方の幅員を採用する。
4. 隅切り部分は道路幅員に該当しない。

今回のケースは、事例1が該当します。

まとめ

今回は、港区ホームページを参照しましたが、港区に限ったものではありません。道路に関しては、行政に確認することが肝心です。仲介をする宅地建物取引士としては、「この道路は42条２項道路かな」と感じたときには、念のため確認することを怠ってはなりません。

余談ですが、道路幅員が部分的に広くなっている道路を「蛇たま道路」と言うことがあります。

弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。不動産は、大切な財産です。ご不明な点は、いつでもご質問ください。どうぞよろしくお願いいたします。