REDSエージェント、宅建士の佐藤亮介です。
不動産を購入されるお客様は、購入契約をされる前に、不動産業者（仲介業者または売主の不動産業者）の宅建士から、購入する不動産について書面を示して「重要事項説明」を受ける決まりになっています。
お客様にとっては初めてのご経験となることがほとんどだと思いますので、重要事項説明におけるポイントをいくつかご説明したいと思います。
今回は、重要事項説明書に書かれている「Ⅰ 対象となる宅地または建物に直接関係する事項」中「13.石綿（アスベスト）使用調査の内容」欄および「14.耐震診断の内容」について、以下の説明となります。
（写真はイメージです）
アスベスト使用調査を行った不動産を売買する場合の記載例
13.石綿（アスベスト）使用調査の内容
| 照会先 | □売主・□管理会社 （ ）・□施工会社 （ ）・□その他 （ ） | |
| 石綿使用調査結果の記録の有無 | □有 | 別添資料のとおり調査の記録が保存されています（別添資料を参照下さい）。 |
| □無 | 現在すでに建築されている多くの建物には、石綿（アスベスト）を含有している建材が一般的に使用されていた時期があり、対象不動産にもアスベスト含有建材が使用されている可能性がありますが、実際は不明です。建材に含まれているアスベストは繊維が固定されているため、日常生活の中では飛散することはなく、通常の使用においては健康に被害を及ぼすものではないと言われています。 ただし、増・改築やリフォーム、解体時にはこれらの建材のアスベストを飛散させないよう、「石綿障害予防規則」（平成17年7月1日施行）、その他の関係諸法令に則り、専門業者による適切な施工と産業廃棄物処理が必要となり、そのための費用が必要となります。 |
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※調査をしている場合は、後記Ⅴ備考欄に記載します。
耐震診断を行った不動産を売買する場合の記載例
14.耐震診断の内容 （□該当する・□該当しないので説明を省略します）
| 耐震診断の有無 |
□有・□無 |
| ※当該建物の建築確認通知書（確認済証）または検査済証に記載された建築確認通知書の交付年月日が昭和56 年5月31日以前である場合に説明します。なお、建築確認通知書（確認済証）または検査済証がない場合には、以下のとおりとなります。 ・居住の用に供される建物（区分所有建物を除く）の場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋課税（補充）台帳記載の建築年月日が昭和56 年12月31日以前である場合に説明します。 ・事業の用に供する建物もしくは区分所有建物の場合は、建物登記簿の表題部の建築年月日または家屋課税（補充）台帳記載の建築年月日が昭和58 年5月31日以前である場合に説明します。 |
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※耐震診断をしており、資料がある場合は、「建物の建築および維持保全の状況に関する書類の保存の状況·地震に対する安全性に関する書類（既存の建物のとき）」欄または後記Ⅴ備考に記載して説明します。
売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額について
次に「Ⅱ 取引条件に関する事項」中「1.売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額」欄についての解説です。
Ⅱ 取引条件に関する事項
1.売買代金および交換差金以外に売主・買主間で授受される金銭の額
| 売買代金 62,000,000円 |
（左記売買代金のうち土地価格） 40,000,000円 （左記売買代金のうち建物価格）20,000,000円 （左記売買代金のうち消費税等相当額）2,000,000円 |
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| 公租公課の清算起算日 令和6年1月1日 | ||
| ※消費税等相当額とは、消費税および地方消費税額の合計をいいます。なお、消費税が課税されない売買の場合（売主が個人および法人のうち課税事業者でない場合）には、消費税はかかりません。また、原則として土地・建物の内訳価格は算出いたしません。 | ||
| 授受の目的 | 金額 | 備考 |
| ✅1.手付金（売買代金の一部に充当します） | 6,200,000円 | |
| ✅2.固定資産税等清算金 | 令和6年度分 | |
| 【A】～この欄の記載例は後記参照をご参照ください。 | ||
◎土地の権利が借地権の場合は以下の項目を追加します。
✅地代清算金
◎オーナーチェンジの場合は以下の項目を追加します。
✅賃料等清算金
✅引継ぎ敷金
◎マンションの場合は以下の項目を追加します。
✅管理費等清算金
※「売主・買主間で授受される金銭」ですので、購入にかかる費用であっても、印紙代や登記費用は記載の対象ではありません。
【A】この欄の記載例は以下のとおりです。
【売主が消費税課税業者の場合】
固定資産税等清算金については、売主が消費税課税業者に該当するため、清算金額のうち建物部分の清算金額には消費税が課税されます。
【引渡しが固定資産税年税額の確定前で、前年度の年税額をもって清算する場合】
固定資産税等清算金については令和6年度の税額が未確定のため、令和5年度の税額に基づき清算し、後日確定する令和6年度税額と差異が生じても再清算は行わないものとします。
【引渡しが固定資産税年税額の確定前で、年税額が確定次第清算する場合】
固定資産税等の清算については、令和6年度の年税額が未確定であるため、令和6年度の年税額が確定し次第、清算を行うこととします。
（注）新築後3年間（戸建の場合、なおマンションの場合は5年間）の軽減措置が終了し増額になることが想定される場合は、確定後の清算をご提案しています。
【引渡しが固定資産税年税額の確定前で、仮清算をしたうえで年税額が確定次第再清算する場合】
固定資産税等の清算については、令和6年度の年税額が未確定であるため、残代金支払いの際令和5年度の税額に基づき清算し、令和6年度の年税額が確定し次第、再清算を行うこととします。
【マンションの場合、管理費等の清算について】
管理費等清算金については、引落口座変更手続きの関係で、翌月以降分を合わせて清算する場合があります。
【売地としての売買だが、建物付きで引渡す場合】
建物の固定資産税等については、清算対象としないものとします（売主負担）。
弊社では、購入される皆様に安心してご購入いただけますよう、エージェントがしっかり調査をし、重要事項説明書を作成しております。
購入される不動産は、大切な財産となります。ご不明な点は、いつでもご質問ください。
どうぞよろしくお願いいたします。
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